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Investitionen in Immobilien können eine der besten Möglichkeiten sein, Reichtum anzuhäufen. Reichtum wächst durch Zinseszins, d. h. wenn man Geld in etwas investiert, in der Erwartung, dass man später mehr Geld zurückbekommt. Historisch gesehen sind Immobilien aus einem einfachen Grund ein beständiges Wachstumsmittel: Es gibt nur so viel Land, wie man bebauen kann!

Immobilien machen sich die Macht von Angebot und Nachfrage zunutze und leiten sie in Ihr Portfolio. Die grundlegenden Regeln von Angebot und Nachfrage besagen, dass ein begrenztes Angebot von etwas, das sehr gefragt ist, zu höheren Preisen führen muss. Sie haben wahrscheinlich gesehen, wie sich die Macht von Angebot und Nachfrage auf den Wert Ihres Hauptwohnsitzes auswirkt. Zum Beispiel ist der nationale Hauspreis in den USA seit Januar 1987 um 243 % gestiegen und hat sich seit dem Tiefpunkt nach der Finanzkrise 2008 um 63 % erholt (Stand: Mai 2020).

Glücklicherweise müssen Sie kein sehr vermögender Mensch sein, um in Immobilien zu investieren. Die Politik hat das Potenzial von Immobilien als Tor zum Vermögensaufbau schon vor langer Zeit erkannt und damit zahlreiche Möglichkeiten für alle Anleger geschaffen, ihr Kapital zu nutzen. In diesem Artikel werden sieben der beliebtesten Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, kurz vorgestellt; es handelt sich jedoch keineswegs um eine vollständige Liste.

1. Investieren Sie in einen Private-Equity-Fonds

Investieren Sie in einen Private-Equity-Immobilienfonds, indem Sie Ihr Kapital gegen eine Beteiligung an dem Unternehmen eintauschen, das zur Entwicklung, zum Betrieb oder zur Verwaltung einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios gegründet wurde. Private-Equity-Fonds bieten Immobilienprojekte während des gesamten Entwicklungszyklus an. Sie sollten in der Lage sein, eine Investition zu finden, die Ihren Anlagezielen, Ihrer Risikotoleranz und Ihrem Zeithorizont entspricht. Im Allgemeinen lassen sich Private-Equity-Immobilienfonds einem von drei Risikoprofilen zuordnen: Core/Core-Plus, Value-Add und opportunistisch.

Private-Equity-Geschäfte mit Core/Core-Plus weisen die gleichen Merkmale auf wie REITs. Diese Immobilien erwirtschaften bereits Erträge von hochwertigen Mietern, befinden sich in schönen Stadtvierteln und weisen in der Regel einen geringen Verschuldungsgrad auf. Core/Core-Plus kann geeignet sein, wenn Sie auf der Suche nach ertragsbringenden Investitionen sind und eine geringere Risikotoleranz haben.

Private-Equity-Geschäfte mit Wertzuwachs sind nur eine andere Bezeichnung für „Renovierungsarbeiten“. Im Grunde verwendet der Private-Equity-Manager Ihr Kapital, um eine Immobilie oder ein Immobilienportfolio zu renovieren. Anschließend kann der Manager entscheiden, ob er die Immobilie behält und die Mieterträge an Sie weiterleitet (als „DPI“ oder „Ausschüttung des eingezahlten Kapitals“ bezeichnet) oder ob er sie verkauft und den Verkaufserlös entsprechend Ihrer Eigenkapitalposition auszahlt (als „Exit Multiple“ bezeichnet). Sie tauschen den Zugang zu Ihrem Kapital für zwei bis fünf Jahre (oder länger) gegen DPI oder einen Exit-Multiple. Diese Geschäfte bieten das Potenzial für höhere Renditen – entweder durch Erträge oder Exit-Multiples – als Core-Geschäfte, sind jedoch mit einem höheren Risiko verbunden.

Opportunistische Private-Equity-Geschäfte sind Entwicklungsprojekte von Grund auf: Sie tauschen den Zugang zu Ihrem Kapital, um etwas Neues aufzubauen. Diese Geschäfte können Sanierungsmaßnahmen (Abrissarbeiten), Grunderwerb und Neubauten umfassen. Opportunistische Transaktionen bieten den höchsten potenziellen Exit-Multiple mit dem höchsten potenziellen Risiko. Diese Geschäfte können geeignet sein, wenn Sie bestehende einkommensschaffende oder risikoarme Investitionen mit einer wachstumsorientierten Investition mit hohem Risiko und hoher Rendite ergänzen möchten.

Investieren Sie anrechenbare Kapitalgewinne in eine qualifizierte Opportunity-Zone

Der Tax Cuts and Jobs Act von 2017 schuf Opportunity-Zonen („OZs“), um die Immobilienentwicklung zu fördern, idealerweise in unterversorgten oder wirtschaftlich benachteiligten Gebieten. Hier investieren Sie nicht realisierte Kapitalgewinne in opportunistische Entwicklungsgeschäfte. Auf diese Weise können Sie potenziell zulässige Kapitalgewinne aufschieben, reduzieren oder eliminieren. Je nach Projekt können Sie beim Verkauf der Immobilie auch einen potenziell attraktiven Exit-Multiple erzielen.

Opportunity Zones sind vor allem für zugelassene Investoren mit hoher Risikotoleranz und einem langen Zeithorizont geeignet. Neben dem Entwicklungsrisiko müssen Sie zehn Jahre warten und einen strengen Zeitplan einhalten, um die Steuervorteile zu nutzen.

Investieren Sie in einen REIT

Real Estate Investment Trusts (REITs) sind eine beliebte Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Ein REIT ist ein Unternehmen, das einkommensschaffende Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert. Der Kongress schuf REITs im Jahr 1960, um Anlegern den Kauf von Aktien dieser Unternehmen zu ermöglichen, ohne sich in den täglichen Betrieb und die Aufsicht über die Immobilien einzumischen. Der Kongress orientierte sich bei den REITs an Investmentfonds, die dazu beitrugen, den Zugang zum Aktien- und Anleihemarkt zu demokratisieren.

Das Unternehmen muss mehrere Voraussetzungen erfüllen, um sich als REIT zu qualifizieren. Grundsätzlich müssen mindestens 75 % des Portfolios in ertragsbringende Immobilien investiert werden, und 90 % der von diesen Immobilien erwirtschafteten Erträge müssen als Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden.

REITs gibt es in zwei Varianten: börsennotiert und nicht börsennotiert.

Börsennotierte REITs werden an Börsen wie der New York Stock Exchange gehandelt. Jeder kann in den REIT investieren. Sie können entweder selbst eine bestimmte Aktie kaufen oder ein gemischtes Instrument wie einen börsengehandelten Fonds („ETF“) oder einen Investmentfonds, der einen Korb von Aktien besitzt. Öffentlich gehandelte REITs sind sehr liquide, d. h. Sie können die Aktien schnell an der Börse kaufen oder verkaufen. Liquidität kann von Vorteil sein, wenn Sie schnell auf Ihr Kapital zugreifen müssen. Die Kurse von REITs schwanken oft mit der allgemeinen Entwicklung des Aktienmarktes, unabhängig vom Wert der Immobilien in ihrem Portfolio. Als beispielsweise der S&P 500 während der Finanzkrise 2008 52 % seines Wertes verlor, büßten REIT-Aktien im selben Zeitraum 68 % ihres Wertes ein.

Nicht börsennotierte REITs unterliegen denselben Anforderungen wie ihre börsennotierten Pendants, sind jedoch äußerst illiquide. Eine Investition in einen nicht börsennotierten REIT bedeutet, dass Sie Ihr Geld in der Regel für zwei bis fünf Jahre fest anlegen und dafür potenziell höhere Dividenden erhalten. Da nicht gehandelte REITs nicht an der Börse gehandelt werden, spiegeln ihre Preise eher den Wert ihres Immobilienportfolios als die Marktstimmung wider. Das bedeutet auch, dass nicht gehandelte REITs viel weniger volatil erscheinen als börsennotierte REITs.

Nicht gehandelte REITs sind nicht für immer illiquide. Irgendwann muss die Verwaltungsgesellschaft, die den REIT betreibt, entscheiden, ob sie den REIT an die Börse bringt oder das Unternehmen auflöst und den Aktionären den Erlös auszahlt. Je näher der erwartete Börsengang rückt, desto eher können die Anleger aufgefordert werden, ihre Aktien im Rahmen einer Sekundärmarkttransaktion zu verkaufen, bevor der REIT an die Börse geht.

REITs können eine gute Möglichkeit sein, Ihr Rentenkonto auf der Grundlage von Dividenden zu vermehren, anstatt durch Kurssteigerungen zu wachsen. Im Allgemeinen konzentrieren sich REITs darauf, ihre Immobilien so zu verwalten, dass sie in erster Linie die Dividende zahlen und erst in zweiter Linie ihren Aktienkurs steigern. Das bedeutet zwar in der Regel qualitativ hochwertigere Immobilien im Portfolio, aber auch ein geringeres Potenzial für Kurssteigerungen.

Abschluss eines 1031-Austauschs

Der Kongress änderte den Internal Revenue Code, um den 1031-Austausch einzubeziehen, als er den Revenue Act von 1921 verabschiedete. Der 1031-Tausch ist auch als „like-kind exchange“ bekannt. Er geht auf Landwirte zurück, die brachliegendes Land gegen Land mit Ertragspotenzial tauschen wollten. Nach Ansicht des IRS hat sich die wirtschaftliche Lage des Landwirts nicht geändert, wenn er ein Stück Land gegen ein gleichwertiges Stück Land eintauscht. Infolgedessen kann der Landwirt die Steuern auf unbestimmte Zeit aufschieben. Wenn der Landwirt stirbt, erhält der Nachlass des Landwirts eine Aufwertung der Kostenbasis, wodurch die aufgelaufenen Gewinne funktionell eliminiert werden. Derzeit gibt es keine Begrenzung für die Anzahl der Tauschgeschäfte, die ein Investor abschließen kann.

Der Abschluss eines 1031-Tauschs ist eine der beliebtesten Möglichkeiten zur Vermögensbildung mit Immobilien. Die Vorschriften verlangen, dass die getauschte Immobilie nur zu Anlagezwecken genutzt wird (sie darf nicht Ihr Hauptwohnsitz sein) und dass Sie sie gegen eine neue Immobilie mit gleichem oder höherem Wert eintauschen.

Es gibt ein ganzes Netz von Vorschriften, Fristen und Anforderungen, die mit einem 1031-Tausch einhergehen, so dass er alles andere als einfach durchzuführen ist. Abgesehen von all diesen Schritten ist die Idee einfach: Tauschen Sie eine Immobilie gegen eine andere und stunden Sie die Kapitalertragssteuer für immer. Der 1031-Tausch von Immobilien kann für Personen in einer hohen Steuerklasse geeignet sein, um Vermögen für ihren Nachlass anzusammeln oder ein bestehendes Immobilienportfolio zu erweitern und zu diversifizieren.

Investieren Sie in ein Syndikat

Die Syndizierung ist eine bewährte Methode zur Kapitalbeschaffung für den Kauf einer Immobilie. Sie tauschen den Zugang zu Ihrem Kapital gegen eine Kapitalbeteiligung an der offenen Handelsgesellschaft, die zum Kauf einer bestehenden Immobilie gegründet wurde. Sie sind ein Kommanditist, der ein passives Einkommen erhält und keine Aufsichts- oder Verwaltungsverantwortung hat.

Eines der berühmtesten Syndizierungsgeschäfte fand 1961 statt. Der New Yorker Bauunternehmer Harry Helmsley sammelte 33 Mio. $ (ca. 282 Mio. $ in heutigen Dollar) von über 3.000 Einzelanlegern, um das Empire State Building zu erwerben. Die durchschnittliche Investition betrug etwa 10.000 $.

Wie ein privater Schuldenfonds oder ein Core/Core-Plus-Geschäft kann ein Konsortium Ihre aktuelle Einkommensquelle diversifizieren oder eine bestehende Investition durch eine mit höherer Rendite ersetzen.

6. Beteiligen Sie sich an einem „Mini-IPO“

Mit Titel IV des JOBS Act wurden die Anforderungen an zugelassene Investoren abgeschafft, die Unternehmer zuvor erfüllen mussten, um externe Investitionen in ihr Unternehmen zu erhalten. Jetzt kann jeder in ein privates Unternehmen im Rahmen eines so genannten „Reg A+“-Angebots oder eines „Mini-IPO“ investieren.

Reg A+ erlaubt es einem privaten Unternehmen, bis zu 50 Millionen Dollar an die Öffentlichkeit zu bringen. Wie bei einem herkömmlichen Börsengang („Initial Public Offering“) muss das Unternehmen einen Antrag bei der SEC stellen, um eine Genehmigung zu erhalten, bevor es das Reg A+-Angebot öffentlich vermarkten kann. Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Börsengang sind die Gebühren und die laufenden Offenlegungspflichten, die das private Unternehmen erfüllen muss, unter Reg A+ wesentlich weniger aufwändig.

Die Gesetzgebung des JOBS Act ist eine willkommene Nachricht für Investoren, die sich an privaten Immobiliengeschäften beteiligen möchten, aber nicht die Anforderungen an die Einkommens- oder Vermögenszulassung erfüllen. Dennoch sollten diese Investitionen mit Vorsicht genossen werden, da Investitionen in Unternehmen in der Frühphase oder in Immobilienentwicklungsprojekte mit erheblichen Risiken verbunden sein können.

Investieren Sie in einen Private-Debt-Fonds

Private-Debt-Fonds bündeln Ihr Kapital zusammen mit den anderen LPs im Austausch für eine Eigenkapitalposition in dem Unternehmen, das gegründet wurde, um Geld zur Finanzierung von Immobilienprojekten zu leihen. Anleger in diese Art von Fonds wollen ihre Einkommensquelle diversifizieren oder eine bestehende Anlage durch eine Anlage mit höherer Rendite ersetzen. Diese Fonds können attraktiver sein als Aktienfonds, wenn Sie einen kürzeren Zeithorizont und eine geringere Risikotoleranz haben.

Abschluss

Es gibt viele Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Die richtige sollte Ihre Anlageziele, Ihre Risikotoleranz, Ihren Zeithorizont und Ihr Nettovermögen in Einklang bringen.

Der Abschluss eines 1031-Austauschs kann für Sie geeignet sein, wenn Sie bereits eine Anlageimmobilie besitzen und auf eine andere Immobilie umsteigen möchten, ohne dabei Kapitalgewinne zu realisieren. Wenn Sie nicht realisierte Kapitalgewinne haben, zehn Jahre warten können und mit dem Entwicklungsrisiko einverstanden sind, dann sind die Opportunity Zones möglicherweise die beste Lösung.

Ein Value-Add- oder opportunistischer Private-Equity-Fonds kann die richtige Mischung aus Wachstum und Einkommen bieten, um bestehende einkommensorientierte Anlagen zu diversifizieren. Ein Reg A+ „Mini-IPO“ kann besser geeignet sein, wenn Sie einen langen Zeithorizont haben und die Zulassungsvoraussetzungen noch nicht erfüllen.

Öffentlich gehandelte und nicht gehandelte REITs, Syndikate, Private-Debt-Fonds und Core/Core-Plus-Private-Equity-Fonds bieten jeweils eine andere Möglichkeit, passives Einkommen aus Immobilien zu erzielen. Ihr Nettovermögen, Ihre Risikobereitschaft und Ihre derzeitigen einkommensorientierten Investitionen sind einige der Faktoren, die Ihnen bei der Auswahl helfen sollten. Investitionen in Immobilien können eine hervorragende Möglichkeit sein, Ihr Vermögen zu steigern. Immobilien bieten eine beneidenswerte Kombination aus historisch hohen Renditen und passivem Einkommen sowie die Möglichkeit, sich gegen Inflation und die Schwankungen des Aktienmarktes abzusichern. Da es nur eine begrenzte Anzahl von Grundstücken gibt, die bebaut werden können, sollten diejenigen, die Immobilien besitzen und in sie investieren, auch weiterhin die Möglichkeit haben, Vermögen anzuhäufen und zu bewahren.