Residual Income ist das Geld, das übrig bleibt, nachdem Sie alle Ihre monatlichen Schulden bezahlt haben. Zu diesen monatlichen Verpflichtungen gehören z. B. Zahlungen für Ihr Auto, Ihre Hypothek, Ihr Studentendarlehen und Ihre Kreditkartenrechnungen. Nach diesen Zahlungen verbleibt Ihnen ein Resteinkommen, das in der Regel für persönliche Ausgaben wie Benzin, Lebensmittel, Unterhaltung usw. verwendet wird.
Wenn Sie ein VA-Heimdarlehen beantragen, werden bestimmte Bereiche Ihrer persönlichen Finanzen von Ihrem teilnehmenden VA-Kreditgeber analysiert, um festzustellen, ob das Darlehen ein gutes Risiko darstellt. Ihre FICO-Scores und Ihre Kreditauskunft enthalten viele wichtige Informationen für den Kreditgeber in dieser Phase, aber das sind nicht die einzigen Bereiche, die der Kreditgeber prüfen wird.
Das ist bekannt als das Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) und auf den ersten Blick könnte es ähnlich aussehen wie eine andere Kennzahl, die Ihr Kreditgeber verwendet, um Ihr Einkommen und Ihre monatlichen Zahlungen zu überprüfen – etwas, das als „Resteinkommen“ bekannt ist. Aber die beiden sind nicht dasselbe.
Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen ist der Prozentsatz, den Ihre Schulden von Ihrem monatlichen Einkommen abziehen. Wenn Sie eine Schuldenquote von 50 % haben, bedeutet das, dass die Hälfte Ihres monatlichen Gehalts von den monatlichen Ausgaben aufgefressen wird.
Im Gegensatz dazu ist die VA-Resteinkommensberechnung der tatsächliche Dollarbetrag, der Ihnen jeden Monat nach Ihren Zahlungen übrig bleibt. Dieser Betrag kann auch anders bezeichnet werden, z. B. als „Saldo, der für den Unterhalt der Familie zur Verfügung steht“.
- Veteranen können ein Haus mit $0 Down kaufen
- How Residual Income Is Reviewed For Home Loan Approval
- 3 Faktoren für das Resteinkommen
- VA Residual Income Charts
- VA-Resteinkommenstabellen
- VA Resteinkommensregionen
- VA-Kreditregeln: Der Verschuldungsgrad im Vergleich zum Resteinkommen
- Was passiert, wenn Ihr Residualeinkommen oder DTI nicht den Anforderungen entspricht?
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How Residual Income Is Reviewed For Home Loan Approval
The VA Lender’s Handbook, VA Pamphlet 26-7, has instructions to your loan officer in Chapter Four that explains what your lender is supposed to do with your residual income information.
Zunächst einmal weist die VA den Kreditgeber darauf hin, dass die Überprüfung des Resteinkommens als Richtschnur dienen soll – es ist nicht unbedingt ein entscheidender Faktor für die Beurteilung Ihrer Finanzen, auch wenn die VA darauf hinweist, dass je nach den Umständen ein „unzureichendes Resteinkommen“ ausreichen kann, um eine VA-Hypothek zu verweigern. Andere Bereiche Ihrer finanziellen Qualifikationen werden ebenfalls überprüft – kein einziger Faktor wird in den meisten Fällen ohne Berücksichtigung der anderen geprüft.
Es gibt Hinweise für den Kreditgeber in Bezug auf das Mindesteinkommen, aber die VA weist darauf hin, dass diese Regeln nicht automatisch zur Ablehnung einer VA-Hypothek führen sollten. In Fällen, in denen der Kreditgeber feststellt, dass das Resteinkommen „geringfügig“ ist, muss der Kreditgeber die Kreditgeschichte des Kreditnehmers und die vergangenen Zahlungen für „ähnliche Wohnkosten“ heranziehen.
Das Schulden-Einkommens-Verhältnis der VA ist ein Verhältnis der gesamten monatlichen Schuldenzahlungen, einschließlich Wohnkosten, Ratenschulden und anderer Verpflichtungen, die in Abschnitt D des VA-Formulars 26-6393 aufgeführt sind, zum monatlichen Bruttoeinkommen. Es handelt sich dabei um einen Richtwert, der bei der Kreditvergabe gegenüber dem Resteinkommen eine untergeordnete Rolle spielt. Sie sollte nicht automatisch zur Genehmigung oder Ablehnung eines Kredits führen. Stattdessen sollte das Verhältnis in Verbindung mit allen anderen Kreditfaktoren betrachtet werden.
3 Faktoren für das Resteinkommen
- Kreditgröße
- Familiengröße: Anzahl der Personen, die in dem Haus leben werden
- Region des Landes: Standort des Hauses, das der Kreditnehmer zu kaufen beabsichtigt
VA Residual Income Charts
Die folgenden Tabellen beziehen sich auf VA-Darlehen unter 80.000 $ und auf solche über 80.000 $. Anschließend wird jede Tabelle nach Familiengröße und Wohnort der Familie aufgeschlüsselt.
VA-Resteinkommenstabellen
| Tabelle der Resteinkommen nach Region für Darlehensbeträge von $79,999 und darunter | ||||
|---|---|---|---|---|
| Familiengröße | Nordosten | Mittelwesten | Süden | Westen |
| 1 | $390 | $382 | $382 | $425 |
| 2 | $654 | $641 | $641 | $713 |
| 3 | $788 | $772 | $772 | $859 |
| 4 | $888 | $868 | $868 | $967 |
| 5 | $921 | $902 | $902 | $1,004 |
| über 5 | Zusätzlich $75 für jedes weitere Mitglied bis zu einer Familie von sieben Personen. | |||
| Tabelle der Resteinkommen nach Region für Darlehensbeträge von $80,000 und mehr | ||||
| Familiengröße | Nordosten | Mittelwesten | Süden | West |
| 1 | $450 | $441 | $441 | $491 |
| 2 | $755 | $738 | $738 | $823 |
| 3 | $909 | $889 | $889 | $990 |
| 4 | $1,025 | $1,003 | $1,003 | $1,117 |
| 5 | $1,062 | $1,039 | $1,039 | $1,158 |
| über 5 | Zusätzlich $80 für jedes weitere Mitglied bis zu einer siebenköpfigen Familie. | |||
VA Resteinkommensregionen
| Geographische Regionen | Staaten |
|---|---|
| Nordosten | Connecticut, Maine, Massachusetts New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvania, Rhode, Island, Vermont |
| Mittelwesten | Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, North Dakota, Ohio, South Dakota, Wisconsin |
| Süd | Alabama, Arkansas, Delaware, Florida, Georgia, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, North Carolina, Oklahoma, Puerto Rico, South Carolina, Tennessee, Texas, Virginia, Washington DC, West Virginia |
| West | Alaska, Arizona, Kalifornien, Colorado, Hawaii, Idaho, Montana, Nevada, New Mexico, Oregon, Utah, Washington, Wyoming |
VA-Kreditregeln: Der Verschuldungsgrad im Vergleich zum Resteinkommen
Wie bereits erwähnt, ist der Kreditgeber verpflichtet, Ihren Verschuldungsgrad zu berechnen, einschließlich einer Liste von Dingen, die bei dieser Berechnung berücksichtigt werden müssen:
- Wohnkosten
- Rentenschulden
- „Sonstige Verpflichtungen“ nach Bedarf
VA-Darlehensbewerber, die ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von mehr als 41 % haben, müssen vom Kreditgeber zusätzlich geprüft werden. Es gibt Ausnahmen, zu denen unter anderem gehören:
- In Fällen, in denen das Verhältnis mehr als 41 % beträgt, es sei denn, es ist ausschließlich auf das Vorhandensein von steuerfreien Einkünften zurückzuführen, die in der Kreditakte vermerkt werden sollten, kann der Kredit mit einer Begründung durch den Vorgesetzten des Kreditnehmers genehmigt werden, ODER
- Das Resteinkommen des Antragstellers übersteigt den Richtwert um mindestens 20 Prozent
Die Kreditvorschriften der VA für das Verhältnis von Schulden zu Einkommen enthalten eine Anweisung an den Kreditgeber, dass die DTI-Berechnung als Richtwert gilt und „…als Underwriting-Faktor gegenüber dem Resteinkommen zweitrangig ist.“ (Hervorhebung von uns.)
DTI sollte nicht „automatisch zur Genehmigung oder Ablehnung eines Kredits führen. Stattdessen ist das Verhältnis in Verbindung mit allen anderen Kreditfaktoren zu betrachten.“ Diese Informationen finden Sie im VA Pamphlet 26-7, Kapitel 4, Seite 70.
Was passiert, wenn Ihr Residualeinkommen oder DTI nicht den Anforderungen entspricht?
Es ist zu beachten, dass alle hier erwähnten Regeln und Anweisungen an den Kreditgeber nur eine Reihe von Regeln und Vorschriften sind, die befolgt werden müssen – Ihr Finanzinstitut wird seine eigenen Richtlinien haben, und einige können Standards festlegen, die höher sind als die Mindestanforderungen für VA-Hypothekendarlehen.
Das heißt, dass es in Fällen, in denen ein Kreditnehmer einen zu hohen Verschuldungsgrad hat oder sich in einer Situation befindet, in der das Resteinkommen nicht so üppig ist, wie es sein müsste, ausgleichende Faktoren geben kann, die solche Probleme ausgleichen können.
Was bedeutet das?
Nach dem VA Pamphlet 26-7 können die richtigen ausgleichenden Faktoren den Ausschlag für den Kreditantrag eines Kreditnehmers geben, der sich darauf verlassen muss, um die Hypothek genehmigt zu bekommen.
Nach Angaben der VA sind solche Faktoren „besonders wichtig“, wenn der Kreditgeber Kredite prüfen muss, „die im Hinblick auf das Resteinkommen oder das Verhältnis von Schulden zu Einkommen marginal sind.“ Ausgleichsfaktoren dürfen jedoch nicht verwendet werden, „um eine unbefriedigende Kreditwürdigkeit zu kompensieren“
Außerdem behauptet die VA, dass „gültige Ausgleichsfaktoren eher Stärken als die bloße Erfüllung grundlegender Programmanforderungen darstellen sollten.“ Welche Art von Faktoren meinen wir? Hier ist eine Liste, die nicht als vollständig angesehen werden sollte, aber als praktischer Leitfaden dient:
- Vorzügliche Kreditwürdigkeit
- Konservativer Umgang mit Krediten
- Minimale Verbraucherschulden
- Langfristige
- Langfristige Beschäftigung
- Signifikante liquide Mittel
- Große Anzahlung
- Eigenkapital bei Refinanzierungsdarlehen
- Geringe oder keine Erhöhung der Wohnkosten
- Militärische Leistungen
- Zufriedenstellende Erfahrung mit Wohneigentum
- Niedriges Verhältnis von SchuldenVerhältnis von Schulden zu Einkommen
- Steuergutschriften für die Kinderbetreuung
- Steuervorteile für Wohneigentum
Die Anforderungen der Kreditgeber und die VA-Mindestanforderungen sind nicht immer identisch – Sie müssen die spezifischen Richtlinien des Kreditgebers mit Ihrem Kreditsachbearbeiter besprechen, um zu sehen, wo sie sich unterscheiden könnten.
Joe Wallace ist ein 13-jähriger Veteran der United States Air Force und ehemaliger Reporter der Air Force Television News
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