Es war früher sehr einfach, sich für eine Finanzierung im Rahmen von Property Assessed Clean Energy in Kalifornien zu qualifizieren, und das machte es zu einer beliebten Option für viele Bauunternehmer, die Energie- und Wassereffizienz-Upgrades anbieten. PACE schafft ein Pfandrecht, das über die Grundsteuer des Hausbesitzers zurückgezahlt wird, und bis vor kurzem unterlag es nicht demselben Verbraucherschutz wie eine Hypothek; die wichtigste Voraussetzung war ein ausreichendes Eigenkapital in der Immobilie. Ein Hausbesitzer, der Fenster oder eine HLK-Anlage austauschen oder eine Solaranlage installieren möchte, kann innerhalb weniger Minuten eine Finanzierungsgenehmigung erhalten.
Zwischen Januar 2014 und Juni 2018 wurden nach Angaben des kalifornischen Finanzministeriums Effizienzverbesserungen im Wert von über 3 Mrd. USD mit PACE finanziert.
Nicht jeder, der über Eigenkapital in seinem Haus verfügt, kann es sich jedoch leisten, Tausende von Dollar pro Jahr an zusätzlichen Grundsteuern zu zahlen. Nachdem Verbraucherschützer mehrere Jahre lang kritisiert hatten, dass Auftragnehmer die Funktionsweise der Finanzierung falsch darstellen, wurde Ende 2017 ein Gesetz verabschiedet, das neue Zeichnungsrichtlinien für PACE festlegt, die eine Überprüfung des Einkommens und der Zahlungsfähigkeit vorsehen.
Seitdem die Regeln im April 2018 in Kraft getreten sind, ist das Neugeschäft stark zurückgegangen. In der ersten Hälfte des vergangenen Jahres (die letzten verfügbaren Daten des kalifornischen Finanzministeriums) beliefen sich die neuen Finanzierungen auf 430,4 Mio. USD, weniger als zwei Drittel der 677,9 Mio. USD, die in der zweiten Hälfte des Jahres 2017 finanziert wurden.
PACE-Verwalter sagen, dass Bauunternehmer diese Form der Finanzierung jetzt viel seltener vorschlagen, es sei denn, ein Hausbesitzer kann sich nicht für eine andere Art der Finanzierung qualifizieren, wie z. B. ein Eigenheimdarlehen oder einen unbesicherten Kredit.
„Es ist eher ein Produkt der zweiten Wahl geworden“, sagte James Vergara, Managing Director of Capital Markets bei PACEFunding.
Vergara führt dies auf den zusätzlichen Zeitaufwand zurück, der jetzt für die Prüfung von PACE erforderlich ist. „Früher konnten wir einen Kreditnehmer im Allgemeinen innerhalb von fünf bis 15 Minuten genehmigen; jetzt müssen wir Einkommensunterlagen sammeln, einen Underwriter überprüfen lassen, ob die Unterlagen mit dem angegebenen Einkommen des Kreditnehmers übereinstimmen, einen Wasserfall durchlaufen und eine Zahlungsfähigkeit ermitteln, damit es funktioniert“, sagte er.
PACEFunding ist ein relativer Neuling in Kalifornien und musste daher nicht so viele Änderungen an seinem Underwriting-Prozess vornehmen wie einige größere Konkurrenten; das Emissionsvolumen des Kreditgebers ist sogar gestiegen, wenn auch von einem niedrigen Niveau aus. „Die Art und Weise, wie wir unser Volumen im letzten Jahr gesteigert haben, ist die Investition in die Mitarbeiterzahl und die Aufstockung des Personals“, sagte Vergara. „Wir haben mehr Mitarbeiter, die am Underwriting- und Bestätigungsprozess beteiligt sind. Wir haben auch in Technologie investiert, um den Prozess der Einkommensprüfung zu rationalisieren.“
Auch andere PACE-Verwalter passen sich an, bis zu einem gewissen Grad. „Software- und Datenlösungen können angesichts der extrem hohen Dokumentationsanforderungen und unserer Unfähigkeit, die vorhandenen technologischen Hilfsmittel vollständig zu nutzen, nur begrenzt helfen“, so Ygrene Energy Fund in einer Erklärung, die dem Asset Securitization Report vorliegt. Zusätzlich zu den Anforderungen an das Underwriting und die Dokumentation führte der PACE-Verwalter die zusätzlichen Anforderungen an die Auftragnehmer an, die durch die neuen Vorschriften auferlegt werden und die seiner Meinung nach „weit über das hinausgehen, was bereits für andere Finanzierungsoptionen für Hausbesitzer gilt.“
„Die neuen Vorschriften haben definitiv unsere Fähigkeit beeinträchtigt, Hausbesitzern den schnellen, effizienten und genauen Kundendienst zu bieten, den sie erwarten“, sagte Ygrene in der Erklärung.
Nicht nur, dass das PACE-Volumen insgesamt stark zurückgegangen ist, es scheint auch eine gewisse Negativauswahl zu geben. Da Kreditnehmer mit besserer Bonität seltener eine Zusage für eine PACE-Finanzierung erhalten, hat sich die Bonität der Antragsteller verschlechtert.
In einer Erklärung, die dem Asset Securitization Report zur Verfügung gestellt wurde, erklärte Renovate America, der größte PACE-Verwalter in Kalifornien, dass die Zeichnungskriterien des Bundesstaates in vielen Fällen weniger flexibel sind als die der Federal Housing Administration und in gewissem Maße auch die von Fannie Mae. So sind beispielsweise Kreditnehmer, die in den letzten 12 Monaten eine einzige verspätete Zahlung für eine Hypothek geleistet haben, jetzt nicht mehr förderfähig. Kreditnehmer sind auch für zwei Jahre nach Beendigung des Konkurses ausgeschlossen; und wenn sie in diesen ersten zwei Jahren eine einzige verspätete Zahlung leisten, können sie für bis zu sieben Jahre von der Aufnahme einer PACE-Finanzierung ausgeschlossen werden.
„Mit diesen Kriterien werden willkürlich Hausbesitzer ausgeschlossen, die ansonsten die Einkommensprüfung bestehen könnten“, sagte Greg Frost, ein Sprecher von Renovate America, in der Erklärung.
„In einer Zeit, in der die Strompreise in Kalifornien dreimal schneller gestiegen sind als im Rest des Landes, in der der Konkurs von PG&E die Strompreise weiter zu erhöhen droht und in der die Notwendigkeit, klimaschädliche Emissionen zu reduzieren, von Tag zu Tag größer wird, hat die Deaktivierung von PACE negative wirtschaftliche und ökologische Folgen für diesen Staat“, sagte Frost.
In den ersten Monaten nach Inkrafttreten der Einkommensüberprüfungskomponente des Gesetzes verzeichnete Renovate America einen Rückgang des Anteils der Anträge von Verbrauchern mit FICO-Werten von 661 und höher und einen Anstieg des Anteils der Anträge von Hausbesitzern mit FICO-Werten von 660 oder weniger.
Frost sagte, dass diese negative Kreditverschiebung im Profil der Anträge darauf hindeutet, dass Bauunternehmer nicht mit PACE in Häusern mit höherem Kreditprofil führen, weil sie wissen, dass der Kunde nicht durch den erforderlichen „Ärgerfaktor“ gehen will, wenn andere Optionen verfügbar sind.
Es ist noch zu früh, um Auswirkungen auf die Performance von PACE-ABS zu erkennen
Der Rückgang des Emissionsvolumens und das Potenzial für eine negative Selektion geben an der Wall Street Anlass zur Sorge, wo PACE-Pfandrechte zu Sicherheiten für Anleihen gebündelt werden, die als „grün“ vermarktet werden können. Laut Finsight sank das Volumen der PACE-Verbriefungen für Wohnimmobilien von 1,5 Mrd. USD bei sieben Transaktionen im Jahr 2017 auf 693 Mio. USD bei drei Transaktionen im Jahr 2018. Es wird erwartet, dass das Emissionsvolumen in diesem Jahr in etwa gleich hoch sein wird, wobei ein Teil des Volumens möglicherweise von Erstemittenten stammt.
Während die allgemeine Kreditqualität der Antragsteller abnimmt, zeigen Rating-Agenturen, dass sich dies nicht in den Pools von PACE-Pfandrechten zeigt, die verbrieft wurden, zumindest noch nicht.
„Wenn die Unternehmen tatsächlich unter Druck stehen, weil das Volumen aufgrund schwerfälliger Verbraucherschutzgesetze reduziert wurde, ist die Angst vor einer negativen Auswahl verständlich“, sagte Rohit Bharill, Leiter des Bereichs ABS bei Morningstar Credit Ratings, das seit 2016 PACE-Verbriefungen bewertet. „
„Wir beobachten das Thema sehr genau, aber wir haben keine Veränderungen bei der Origination von PACE-Finanzierungen in Kalifornien festgestellt“, sagte Irene Eddy, die leitende PACE-Analystin bei DBRS, die seit 2015 Transaktionen in diesem Sektor bewertet.
Eddy sagte, es sei zu früh, um eine Veränderung der Leistung zu erkennen, da die meisten Hausbesitzer, die nach Inkrafttreten der Verbraucherschutzgesetze in Kalifornien eine PACE-Finanzierung erhalten haben, ihre erste Zahlung noch nicht geleistet haben.
Im Februar 2018 veröffentlichte DBRS einen Bericht, in dem die Leistung der PACE-Finanzierung für die Steuerjahre 2013/14 bis 2016/17 in den zehn kalifornischen Bezirken mit der höchsten Anzahl von Pfandrechten bewertet wurde. Darin wurde festgestellt, dass die Verzugsrate einen Monat nach der ersten überfälligen Ratenzahlung einen Höchststand von 2 % bis 4 % erreichte und dann innerhalb von 12 Monaten auf unter 1 % fiel. Im Monat 22 waren die PACE-Verzögerungen auf einem „außergewöhnlich niedrigen“ Niveau, das zwischen 23 und 27 Basispunkten lag, so DBRS.
Eddy merkte an, dass es im letzten Jahr eine Verschiebung im Mix der Sicherheiten von den Emittenten Renovate America, Renew Financial und Ygrene Energy Fund gegeben hat, um mehr Finanzierungen aus Florida und Missouri einzubeziehen, den beiden anderen Staaten mit aktiven PACE-Programmen für Wohngebäude.
Allerdings hat das PACE-Geschäft weder in Florida noch in Missouri ein Niveau erreicht, das den Rückgang in Kalifornien ausgleichen könnte. Und die Gesetzgeber in Missouri haben zwei Gesetzesentwürfe eingebracht, die unter anderem die Aufsicht bei der Finanzabteilung des Bundesstaates zentralisieren würden, was sich möglicherweise auf die Aktivitäten in diesem Bundesstaat auswirken könnte.
Verbraucherschützer fragen sich, inwieweit der Rückgang des Neugeschäftsvolumens in Kalifornien auf die Verbraucherschutzgesetze des Bundesstaates zurückzuführen ist, da der Rückgang begann, bevor die neuen Vorschriften in Kraft traten.
Das Neugeschäft erreichte in der zweiten Jahreshälfte 2016 einen Höchststand von 824,4 Mio. USD, so das Büro des Finanzministers des Bundesstaates. Der Rückgang begann also 2017.
Sie stellen fest, dass einige Fintech-Kreditgeber wie GreenSky Vereinbarungen mit Bauunternehmern für die Point-of-Sale-Finanzierung getroffen haben, die denen der PACE-Verwalter ähneln
Verbraucherschützer sagen, dass die derzeitigen Vorschriften möglicherweise nicht ausreichen
Verbraucherschützer sind ebenfalls unzufrieden mit den neuen Vorschriften, wenn auch aus anderen Gründen. „Unsere Erfahrung ist, dass die neuen Gesetze noch nicht zu einem Rückgang der Beschwerden über das PACE-Programm geführt haben“, sagte Jennifer Sperling, eine Anwältin der Anwaltskanzlei Bet Tzedek. „Aufgrund der Verzögerung zwischen der Finanzierung und der Eintragung eines PACE-Pfandrechts auf die Immobilie werden Kunden, deren Transaktionen nach dem 1. Juli 2018 finanziert wurden, ihre erste Grundsteuererhöhung erst mit der Grundsteuerrechnung für 2019 im Oktober 2019 erhalten. Aus diesem Grund ist es noch zu früh, um zu sagen, ob die neuen Gesetze, die die Verbraucher schützen sollen, ausreichend sind, um dies vollständig zu tun.“
Sperling fügte hinzu: „Für die Kunden, die wir angetroffen haben, die nach April 2018 Transaktionen abgeschlossen haben, untersuchen wir noch, aber es ist nicht klar, ob alle neuen Anforderungen befolgt werden.“
In einem Kommentar vom Januar 2018 sagten Bet Tzedek und acht andere Rechtsdienstleistungsorganisationen, dass die Gesetze nicht weit genug gehen, um die Verbraucher zu schützen. Neben anderen Unzulänglichkeiten sind Bauunternehmer nur verpflichtet, eine „vernünftige Schätzung“ der Fähigkeit eines Verbrauchers vorzunehmen, die „grundlegenden Lebenshaltungskosten eines Haushalts“ zu decken, und diese Schätzung kann auf der Anzahl der im Haus lebenden Personen basieren. Die Unterzeichner sind der Ansicht, dass die Auftragnehmer verpflichtet werden sollten, sich nach Pflegekosten, medizinischen Ausgaben und Schulden zu erkundigen.
„Das implizierte Geschäftsmodell ‚erst finanzieren, dann bewerten‘ wird die Kreditvergabe an Hausbesitzer mit unzureichender Rückzahlungsfähigkeit wahrscheinlich nicht verhindern“, heißt es in dem Schreiben.
Zu den anderen Bereichen, die reif für eine Regelung sind, gehört nach Ansicht der Unterzeichner auch die Verfolgung der Preisdaten für PACE-fähige Produkte und Dienstleistungen.
Da sowohl PACE-Beamte als auch Verbraucherschützer auf Änderungen drängen, bleibt abzuwarten, ob diese Form der Finanzierung ihre frühere Attraktivität bei Bauunternehmern oder Hausbesitzern wiedererlangen wird. Zumindest hoffen die Kreditgeber, dass die Ausweitung der förderfähigen Modernisierungsmaßnahmen auf die Wetterbeständigkeit helfen wird. Dieselbe Gesetzgebung gab Gemeinden in brandgefährdeten Gebieten die Möglichkeit, PACE zu nutzen, um Verbesserungen der Brandsicherheit zu finanzieren
„Ich hoffe, dass sich der Markt zu den Höhen erholt, die wir 2016 oder 2017 gesehen haben“, sagte Vergara. „Es sollte ein sichereres Produkt für Leute sein, die es wirklich brauchen und keinen Zugang zu unbesicherten Krediten haben. Es werden also Verbesserungen finanziert, die sonst nicht installiert werden würden. Vom Standpunkt der Wirkung aus betrachtet, wird damit das erreicht, was angestrebt wurde.“