Yksi ensimmäisistä kysymyksistä, joita varmasti kysyt itseltäsi, kun haluat ostaa asunnon, on: ”Mikä asuntolaina sopii minulle?”
Periaatteessa osto- ja jälleenrahoituslainat jaetaan kiinteäkorkoisiin tai vaihtuvakorkoisiin asuntolainoihin. Kun olet päättänyt kiinteän tai säädettävän koron, sinun on myös harkittava laina-aikaa.
Tässä on lyhyt opas eri asuntolainatyypeistä, jotka ovat saatavilla nykyisillä markkinoilla.
Kiinteäkorkoinen asuntolaina
Pitkäkestoiset kiinteäkorkoiset asuntolainat ovat Yhdysvaltain asuntolainamarkkinoiden perusta. Kiinteän koron ja kiinteän kuukausimaksun ansiosta nämä lainat tarjoavat vakaan ja ennakoitavissa olevan vaihtoehdon asunnon hankkimiseen.
Tämän vuoksi kiinteäkorkoiset asuntolainat ovat erittäin suosittuja asunnonostajien (ja jälleenrahoittajien) keskuudessa erityisesti silloin, kun korot ovat alhaiset.
Kiinteäkorkoisen asuntolainan tavallisin laina-aika on 30 vuotta, mutta saatavilla on myös lyhyempiä laina-aikoja, jotka ovat kestoltaan 20 vuotta, 15 vuotta ja jopa 10 vuotta. Lyhyempi laina-aika merkitsee korkeampaa kuukausimaksua, mutta paljon alhaisempia kokonaiskorkokustannuksia. Koska korkeampi kuukausimaksu rajoittaa tietyn tulotason asuntolainan määrää, useimmat asunnonostajat päättävät jakaa kuukausimaksunsa 30 vuoden pituiselle laina-ajalle.
Jotkut asuntolainanantajat antavat sinulle mahdollisuuden mukauttaa asuntolainan laina-aika haluamallesi pituudelle mukauttamalla kuukausimaksuja. Voit myös itse räätälöidä laina-aikasi säännöllisillä ennakkomaksuilla.
Säädettäväkorkoinen asuntolaina (ARM)
Sen vuoksi, että kuukausimaksut voivat sekä nousta että laskea, ARM-lainoihin liittyy riskejä, joita kiinteäkorkoiset lainat eivät sisällä. ARM-lainat ovat hyödyllisiä joillekin lainanottajille – jopa ensilainanottajille – mutta ne vaativat kuluttajalta jonkin verran lisää ymmärrystä ja huolellisuutta. Riskit ovat tiedossa, ja joitakin niistä voidaan hallita pienellä suunnittelulla. Jos haluat saada paremman käsityksen säädettäväkorkoisista asuntolainoista ja niiden toiminnasta, lue HSH.comin opas säädettäväkorkoisista asuntolainoista.
Traditionaaliset ARM-lainat
Traditionaaliset ARM-lainat vaihtavat pitkäaikaisen vakauden säännöllisiin muutoksiin korossa ja kuukausimaksussa. Tämä voi olla eduksesi tai haitaksesi.
Traditionaalisissa ARM-lainoissa korko muuttuu joka vuosi, kolmen vuoden välein tai viiden vuoden välein. Saatat kuulla näistä puhuttavan nimillä ”1/1”, ”3/3” tai ”5/5”. ARM:t. Nämä viittaavat siihen, kuinka usein korko muuttuu ja kuinka kauan uusi korko pysyy voimassa. Esimerkiksi 5/5 ARM:n alkuperäinen korko on kiinteä ensimmäiset viisi vuotta. Sen jälkeen korko muuttuu uuteen korkoon viiden vuoden välein, kunnes laina-aika on 30 vuotta.
Traditionaalisia ARM-lainoja tarjotaan yleensä alhaisemmalla lähtökorolla kuin kiinteäkorkoisia asuntolainoja, ja niiden takaisinmaksuajat ovat yleensä 30 vuotta. Riippuen siitä, ovatko korot korkeat vai matalat, nämä tuotteet voivat tarjota sinulle mahdollisuuden saada alhaisemman koron tänään, nauttia siitä muutaman vuoden ajan ja saada vielä alhaisemman koron tulevaisuudessa. Käänteinen tilanne on tietysti myös päinvastainen, ja voit päätyä korkeampaan korkoon, jolloin asuntolainasi on tulevaisuudessa vähemmän edullinen.
Huomautus: Kaikki lainanantajat eivät tarjoa näitä tuotteita. Perinteiset ARM-lainat ovat edullisempia asunnonostajille silloin, kun korot ovat melko korkeat, koska ne tarjoavat mahdollisuuden alhaisempiin korkoihin tulevaisuudessa.
Hybridi-ARM-lainat
Hybridi-ARM-lainat ovat melkeinpä ”molempien maailmojen parhaat puolet”, ja ne tarjoavat aluksi kiinteän koron jakson kolmeksi, viideksi, seitsemäksi tai kymmeneksi vuodeksi; sen jälkeen ne muuttuvat useimmiten vuoden mittaiseksi kiinteäkorkoiseksi ARM-lainaksi (ARM-lyhennysluotoksi), jossa korkokanta muuttuu joka vuosi.
Traditionaalisten ARM-lainojen tavoin nämäkin ovat yleensä saatavilla kiinteäkorkoisia asuntolainoja edullisemmin, ja niiden kokonaismaksuajat ovat 30 vuotta. Koska niissä on erilaisia kiinteäkorkoisia jaksoja, hybridi-ARMit tarjoavat lainanottajille alhaisemman alkukoron ja kiinteäkorkoisen asuntolainan, joka sopii heidän odotettuun aikajänteeseensä.
Silloin näihin tuotteisiin liittyy riskejä, sillä (muutaman vuoden ajan) matala kiinteä korko voi loppua kesken korkeamman korkotason ilmapiirin, ja kuukausittaiset maksut voivat nousta. Tämän vuoksi Hybrid ARM:t sopivat parhaiten lainanottajille, jotka ovat hyvin varmoja siitä, kuinka kauan he aikovat pysyä asunnossaan, tai niille, joilla on varaa selviytyä mahdollisesta maksujen noususta tulevaisuudessa.
FHA
Vaikka usein puhutaankin siitä ikään kuin se olisi sellainen, FHA ei ole asuntolaina. Se on lyhenne sanoista Federal Housing Administration (liittovaltion asuntohallinto), joka on valtion yksikkö, joka lähinnä ylläpitää vakuutuspoolia, jota tuetaan FHA-asuntolainanottajien maksamilla maksuilla. Tämä vakuutuspooli eliminoi käytännössä lainanantajan tappioriskin, joten FHA:n takaamia lainoja voidaan tarjota riskialttiimmille lainanottajille, erityisesti niille, joilla on alhaisemmat luottokelpoisuusarvot ja pienemmät käsirahat.
FHA:lla on takanaan sekä kiinteäkorkoisia että vaihtuvakorkoisia asuntolainatuotteita. Ensikertalaisten asunnonostajien keskuudessa suosittu 30 vuoden kiinteäkorkoinen FHA:n takaama laina on saatavissa jopa perinteisempiä asuntolainoja alhaisemmilla koroilla, vaikka lainanottajien luottokelpoisuus olisi heikko.
Vaikka vain 3,5 prosentin käsirahavaatimus tekee lainoista erityisen houkuttelevia, lainanottajien on kuitenkin maksettava ennakko- ja vuosipalkkio, jolla rahoitetaan edellä mainittua vakuutusrahastoa. Ne saattavat myös kilpailla muiden markkinoilla olevien matalan käsirahan asuntolainojen, kuten HomeReady- ja HomePossible-vaihtoehtojen, kanssa.
Lue lisää FHA-asuntolainoista kohdasta ”FHA-asuntolainojen edut”.
VA
VA-asuntolainat ovat Yhdysvaltain veteraaniasioiden ministeriön (Department of Veterans Affairs, VA) takaamia asuntolainoja. Näitä lainoja, joita yksityiset lainanantajat myöntävät, tarjotaan kelpoisuusehdot täyttäville sotilaille ja heidän perheilleen alhaisemmilla koroilla ja edullisemmilla ehdoilla.
Määrittääksesi, oletko kelpoisuusehdot täyttävä ja saadaksesi lisätietoja näistä asuntolainoista, käy VA-kotilainat-sivullamme.
Jumbo
Ei myöskään ole lainalaji, vaan ”jumbo”-asuntolainalla viitataan nimenomaisesti otettavan lainan kokoon. Fannie Maella ja Freddie Macilla on rajoituksia asuntolainojen koolle, joita ne voivat ostaa lainanantajilta; useimmilla alueilla tämä yläraja on 510 400 dollaria (jopa 765 600 dollaria tietyillä ”kalliilla” markkinoilla). Jumbo-kiinnityksiä on kiinteitä ja säädettäviä (perinteisiä ja hybridilainoja).
QM- ja Non-QM-kiinnitykset
Dodd-Frank-lainsäädännön asettamissa säännöksissä määriteltiin niin sanotun kelpoisuusehdot täyttävän kiinnityksen määritelmä. Pohjimmiltaan QM-luotto on tavanomainen asuntolaina, jossa ei ole ”riskialttiita” ominaisuuksia, kuten vain koronmaksuja, pallomaksuja, 40 vuoden laina-aikoja ja muita seikkoja. QM-lainat mahdollistavat myös sen, että lainanottajan velkaantumisaste on enintään 43 prosenttia tuloista, ja Fannie Mae ja Freddie Mac voivat tukea niitä. Tällä hetkellä Fannie Mae ja Freddie Mac käyttävät erityisiä ”tilapäisiä” poikkeuksia QM-säännöistä ostaakseen tai tukeakseen asuntolainoja, joiden DTI-suhde on joissakin tapauksissa jopa 50 prosenttia.
QM:n ulkopuolisiin asuntolainoihin voi sisältyä vain koronmaksua, vaihtoehtoisia tulo- ja varallisuusasiakirjoja, 40 vuoden laina-aikoja ja muita ominaisuuksia. Luotonantajat voivat tarjota muita kuin QM-kiinnityksiä, ja ne sisällyttävät ne yleensä hallussaan olevaan lainasalkkuunsa. Useimmiten niitä myönnetään vain parhaan luottokelpoisuuden omaaville lainanottajille tai niille, joilla on vahvat riskiä tasoittavat taloudelliset ominaisuudet, kuten suuri käsiraha tai erittäin suuri varallisuus. Tällä hetkellä suurin osa ei-QM-luotoista myönnetään jumbo-korkoisille lainanottajille.
Kuva: Travellinglight/iStock