Free Press

Zelfs als u het niet denkt, is het mogelijk dat u een erfdienstbaarheid op uw eigendom hebt. Erfdienstbaarheden liggen er meestal rustig bij, zonder dat u er jaren of decennia lang last van hebt. Wanneer u dan besluit om uw huis uit te bouwen, een aanbouw te plaatsen, een zwembad te graven of een omheining te plaatsen, ontdekt u dat u een wettelijke erfdienstbaarheid hebt die door uw eigendom loopt. Kunt u bouwen op het meest voorkomende type erfdienstbaarheid, een erfdienstbaarheid van nutsvoorziening? Zo ja, in welke mate kunt u bouwen en zult u ooit gedwongen worden om iets af te breken?

Wat is een erfdienstbaarheid?

Easements zijn wettelijke aanduidingen die personen of entiteiten toestaan gedeelten van uw eigendom te gebruiken (om op te bouwen of voor fysieke toegang), ook al bent u nog steeds eigenaar van de grond en hebt u technisch gezien het recht om erop te bouwen. De persoon of entiteit die dit mag doen wordt de dominante landgoederen genoemd; u bent de dienende landgoederen.

Eigendoms erfdienstbaarheden zijn er in vele vormen. Er zijn nutsbedrijven erfdienstbaarheden die riool-en gasleidingen mogelijk te maken. Er zijn erfdienstbaarheden van opritten die toegang tot uw eigendom mogelijk maken in de vorm van een korte weg of oprit. Er zijn erfdienstbaarheden van voetpaden die het publiek toestaan om voor uw eigendom te lopen, zolang ze maar op het voetpad blijven.

Deze erfdienstbaarheden (en andere) maken deel uit van deze vreemde wereld waarin het publiek, overheidsinstanties en nutsbedrijven toegang hebben tot uw eigendom, maar u nog steeds eigenaar bent van het eigendom. Het kan vaak aanvoelen als een wazige wereld waarin niemand echt eigenaar is van iets. Als u bijvoorbeeld echt volledig eigenaar bent van uw huis en grond, hoe kan iemand dan voor eeuwig aanspraak maken op uw eigendom? Daar ligt de kern van de zaak. U bezit uw eigendom. Maar omwille van een groter publiek goed – zoals bij eminent domain acties – moet u een deel van uw grond afstaan ten dienste van dat goed.

Hoe te weten te komen of u een erfdienstbaarheid hebt

De meeste huiseigenaren zouden al moeten weten dat hun eigendom een erfdienstbaarheid bevat, aangezien dit in de eigendomstitels staat wanneer u het huis koopt. Maar naarmate de jaren verstrijken, hebben we de neiging dergelijke dingen te vergeten. Als de huiseigenaar overlijdt en het huis gaat naar een kind, is het gemakkelijk om dergelijke details helemaal te missen wanneer de transactie wordt gemaakt. Elke goede makelaar of titel griffier zal erop wijzen dat het onroerend goed dat u van plan bent te kopen een erfdienstbaarheid heeft die er doorheen loopt.

Als u uw eigendomsdocumenten niet kunt vinden, controleer dan de sectie van uw county website’s tax assessor. Waarschijnlijk vindt u daar documenten met betrekking tot uw eigendom, waaronder erfdienstbaarheden.

Eigendom erfdienstbaarheden die van invloed kunnen zijn op u

De wereld wemelt van erfdienstbaarheden, maar slechts bepaalde soorten kunnen van invloed zijn op een huiseigenaar die wil bouwen of verbouwen. Enkele soorten erfdienstbaarheden:

Erfdienstbaarheden voor nutsvoorzieningen (onder de grond)

Stormafvoeren, rioleringsbuizen of aardgasleidingen lopen vaak door en onder privé-eigendom.

Nuts erfdienstbaarheden (bovengronds)

Elektriciteitskabels of telefoonlijnen lopen ook over particulier eigendom.

Erfdienstbaarheden voor trottoirs

Erfdienstbaarheden voor trottoirs zijn het meest voorkomende type erfdienstbaarheid, het type dat talloze huiseigenaren op hun eigendom hebben. Zelfs als een trottoir niet fysiek op zijn plaats is, kunt u nog steeds een trottoir erfdienstbaarheid op papier hebben.

Oprit erfdienstbaarheden

Een typisch scenario: u heeft een diepe kavel die u in tweeën deelt (voor en achter). U bouwt uw eigen huis op het voorste perceel en verkoopt het achterste perceel. De koper bouwt een huis op het achterterrein. Om toegang te krijgen tot dat stuk grond, moet de koper een erfdienstbaarheid van oprit hebben.

Deadend of Beach Easements

Deze erfdienstbaarheden lopen meestal langs de zijgrens van een eigendom en geven het publiek toegang tot een gebied voorbij uw eigendom, zoals een strand, park, of gewoon als een kortere weg.

Conservation Easements

Een conserverende erfdienstbaarheid kan een groenstrook of park zijn dat langs uw eigendom loopt.

View Easements

Verzaking van uitzicht is minder gebruikelijk, maar wordt steeds gebruikelijker naarmate gemeenschappen zich bewust worden van de geldelijke waarde van zichtlijnen. Een erfdienstbaarheid van uitzicht kan uw buurman het recht geven om van een uitzicht op de kustlijn te genieten zonder dat u het uitzicht blokkeert door uw huis te bouwen, bomen te planten of andere belemmeringen toe te voegen. De garantieakte van uw huis moet een bijlage hebben waarin de voorwaarden van de erfdienstbaarheid staan vermeld. De documenten die u van het bedrijf ontvangt, bevatten uw garantiebewijs en de bijlagen.

Kunt u op een erfdienstbaarheid bouwen?

Ja, u kunt op een erfdienstbaarheid bouwen, zelfs op een erfdienstbaarheid van nutsvoorzieningen. Maar als u meer waarde hecht aan uw gemoedsrust dan aan al het andere, kunt u het beste niet op die erfdienstbaarheid bouwen. Het dominante landgoed dat eigenaar is van de erfdienstbaarheid kan behoefte hebben aan toegang tot de erfdienstbaarheid. Alles, van een huis toevoeging tot hekken, struiken, en speeltoestellen voor kinderen kan nodig zijn om te worden verwijderd in dit geval.

Bouwen hekken op erfdienstbaarheden

Regelmatig worden hekken gebouwd langs of over erfdienstbaarheden. Huiseigenaren die dit doen, moeten rekening houden met de kans dat hun schutting wordt afgebroken door een heersend erf (nutsbedrijf bijvoorbeeld). Enkele nutsbedrijven verklaren dat zij uit hoffelijkheid hun best zullen doen om de omheining te reconstrueren.

Bouwen van hot tubs en zwembaden op erfdienstbaarheden

Bovengrondse hot tubs en zwembaden kunnen ook worden verwijderd. Ondergrondse zwembaden zijn problematischer, niet alleen omdat zij niet gemakkelijk kunnen worden verwijderd, maar ook omdat zij in de weg kunnen staan van erfdienstbaarheden. Het zou niet verstandig zijn om een bovengronds bubbelbad of zwembad op een erfdienstbaarheid te plaatsen.

Het planten van struiken en gras op erfdienstbaarheden

Bossen, gazon en andere ondiep wortelende struiken mogen op erfdienstbaarheden worden geplant. Bomen en andere belangrijke vegetatie mogen niet op erfdienstbaarheden worden geplant. Een veel voorkomend scenario: u heeft een bovengrondse tuin op een erfdienstbaarheid geplant, die de put van de riolering bedekt. Werklui komen regelmatig bij deze put en werken om de beplanting heen. Struiken worden alleen op belangrijke plaatsen verwijderd.