É muito fácil de se qualificar para o financiamento Property Assessed Clean Energy na Califórnia, e isso tornou-o uma opção popular com muitos empreiteiros que lançam atualizações de energia e eficiência da água. PACE cria um penhor que é reembolsado através dos impostos de propriedade de um proprietário, e até recentemente, não estava sujeito aos mesmos tipos de proteção ao consumidor que uma hipoteca; o requisito principal era ter equidade suficiente em sua propriedade. Um proprietário que pretendesse substituir janelas ou um sistema HVAC ou instalar painéis solares poderia ser aprovado para financiamento em poucos minutos.
Entre janeiro de 2014 e junho de 2018, mais de $3 bilhões de atualizações de eficiência foram financiados com o PACE, de acordo com dados do Tesoureiro do Estado da Califórnia.
No entanto, nem todos com patrimônio em suas casas podem pagar milhares de dólares por ano em impostos adicionais sobre propriedades. Depois de vários anos de críticas de defensores do consumidor de que os empreiteiros deturparam a forma como o financiamento funciona, a legislação foi aprovada no final de 2017 estabelecendo novas diretrizes de subscrição para o PACE que incluem verificação de renda e padrões de capacidade de pagamento.
Desde que as regras entraram em vigor em abril de 2018, a originação caiu drasticamente. No primeiro semestre do ano passado (os últimos dados disponíveis do Tesoureiro do Estado da Califórnia), o novo financiamento foi de US$430,4 milhões, menos de dois terços dos US$677,9 milhões financiados no segundo semestre de 2017.
Administração da PACE diz que os empreiteiros têm agora muito menos probabilidade de sugerir esta forma de financiamento, a menos que o proprietário da casa seja incapaz de se qualificar para qualquer outro tipo de financiamento, tal como um empréstimo de capital próprio ou um empréstimo sem garantia.
“Tornou-se mais um produto de segunda visão”, disse James Vergara, diretor administrativo de mercados de capitais do PACEFunding.
Vergara atribui isso ao tempo adicional agora necessário para subscrever o PACE. “Em geral, antes que pudéssemos aprovar um mutuário em cinco a 15 minutos; agora temos de recolher a documentação da renda, temos de ter um subscritor para verificar se a documentação corresponde à renda declarada do mutuário, gerir uma cascata e ter a capacidade de pagar e fazer com que ela funcione”, disse ele.
PACEFunding é um recém-chegado relativo na Califórnia, portanto não teve que fazer tantas mudanças em seu processo de subscrição quanto alguns concorrentes maiores; o volume de originação do financiador tem realmente aumentado, embora de um nível baixo. “A forma como aumentamos nosso volume ao longo do último ano é investindo em número de funcionários e pessoal”, disse Vergara. “Temos mais pessoas envolvidas no processo de subscrição e confirmação”. Também investimos em tecnologia para ajudar a agilizar o processo de verificação de rendimentos”
Outros administradores PACE também estão a adaptar-se, até certo ponto. “Soluções de software e dados só podem ajudar muito, dado o nível extremamente elevado dos requisitos de documentação e nossa incapacidade de utilizar plenamente as ferramentas tecnológicas existentes – estamos limitados nesta área”, disse Ygrene Energy Fund em uma declaração fornecida ao Asset Securitization Report. Além dos requisitos de subscrição e documentação, o administrador do PACE citou os requisitos adicionais impostos pelos novos regulamentos, que dizem “exceder em muito o que já está em vigor para outras opções de financiamento que os proprietários de imóveis têm”.”
“O novo regulamento definitivamente dificultou nossa capacidade de fornecer aos proprietários de imóveis residenciais o serviço ao cliente rápido, eficiente e preciso que eles esperam”, disse Ygrene na declaração.
No entanto, o volume total de originação do PACE não só diminuiu drasticamente, como também parece haver alguma seleção adversa. Uma vez que os mutuários com melhor crédito têm menos probabilidades de se lançarem no PACE, a qualidade de crédito do pool de candidatos diminuiu.
Em uma declaração fornecida ao Asset Securitization Report, Renovate America, o maior administrador do PACE na Califórnia, disse que os critérios de subscrição do estado são, em muitos casos, menos flexíveis do que os da Federal Housing Administration e, até certo ponto, da Fannie Mae. Por exemplo, os mutuários que fizeram um único pagamento atrasado de uma hipoteca nos últimos 12 meses não são agora elegíveis. Os mutuários também são excluídos por dois anos após a saída da falência; e se eles fizerem um único pagamento atrasado nesses dois anos iniciais, eles podem ser excluídos de obter financiamento PACE por até sete anos.
“Esses critérios de subscrição estão removendo arbitrariamente os proprietários de imóveis que poderiam passar na tela de verificação de renda”, disse Greg Frost, porta-voz da Renovate America, na declaração.
“Numa época em que os californianos viram os preços da eletricidade subir três vezes mais rápido do que no resto do país, quando a falência da PG&E ameaça aumentar ainda mais os preços da eletricidade, e como a necessidade de reduzir as emissões que mudam o clima se torna maior a cada dia, a desativação do PACE tem conseqüências econômicas e ambientais negativas para este estado”, disse Frost.
Nos primeiros meses após a entrada em vigor do componente de verificação de renda da lei, Renovate America viu uma queda na proporção de aplicações de consumidores com FICOs de 661 ou mais, e um aumento na proporção de aplicações de proprietários de casas com FICOs de 660 ou menos.
Frost disse que esta migração de crédito negativa no perfil das aplicações sugere que os empreiteiros de melhoria da casa não estão liderando com PACE em casas com maior perfil de crédito porque eles sabem que o cliente não quer passar pelo “fator incômodo” necessário quando outras opções estão disponíveis.
Pouco tempo para ver qualquer impacto no desempenho do PACE ABS
A queda no volume de originação e o potencial de seleção adversa são uma preocupação em Wall Street, onde os penhores PACE são agrupados em garantias para títulos que podem ser comercializados como “verdes”. O volume de securitização PACE residencial caiu de US$ 1,5 bilhões via sete negócios em 2017 para US$ 693 milhões via três negócios em 2018, de acordo com a Finsight. Espera-se que a emissão esteja em torno do mesmo nível este ano, com parte do volume potencialmente vindo de emissores de primeira viagem.
Embora a qualidade de crédito global dos candidatos possa estar em declínio, as agências de rating dizem que isso não está aparecendo em pool de penhoras PACE que foram securitizadas, pelo menos ainda não.
“Se as empresas estão de fato sob pressão por causa da redução do volume devido às pesadas leis de proteção ao consumidor, o medo da seleção adversa é compreensível”, disse Rohit Bharill, diretor da ABS na Morningstar Credit Ratings, que tem classificado a securitização PACE desde 2016. “No entanto, ainda temos que observar quaisquer tendências para poder comentá-las”, disse Rohit.
“Estamos muito concentrados nisso, mas não vimos nenhuma mudança nas características de origem” no financiamento PACE originado na Califórnia, disse Irene Eddy, analista líder do PACE na DBRS, que tem classificado os negócios neste setor desde 2015.
Eddy disse que seria muito cedo para ver qualquer mudança no desempenho, uma vez que a maioria dos proprietários de casas que obtiveram financiamento PACE na Califórnia após a entrada em vigor das leis de proteção ao consumidor ainda não fizeram seu primeiro pagamento.
Em fevereiro de 2018, DBRS publicou um relatório avaliando o desempenho do financiamento PACE para os anos 2013-14 até os anos fiscais de 2016-17 nos 10 condados da Califórnia que têm o maior número de penhoras. O relatório constatou que a taxa de inadimplência atingiu um pico de 2% a 4% um mês após o pagamento da primeira parcela ter sido considerado vencido, e depois caiu para menos de 1% em 12 meses. No mês 22, as inadimplências PACE estavam em um nível “excepcionalmente baixo”, variando de 23 pontos-base a 27 pontos-base, disse DBRS.
Eddy observou que, no último ano, houve uma mudança no mix de garantias dos emissores Renovate America, Renew Financial e Ygrene Energy Fund para incluir mais financiamento da Flórida e Missouri, os dois outros estados com programas PACE residenciais ativos.
No entanto, a originação do PACE ainda não atingiu um nível na Flórida ou no Missouri que possa compensar o declínio na Califórnia. E os legisladores no Missouri introduziram duas leis que centralizariam a supervisão com a Divisão de Finanças do estado, entre outras mudanças, potencialmente impactando a atividade no estado.
Os defensores do consumidor questionam o quanto o declínio no volume de originação na Califórnia é atribuível às leis de proteção ao consumidor do estado, uma vez que a queda começou antes das novas regras entrarem em vigor.
Originação atingiu um pico de US$ 824,4 milhões na segunda metade de 2016, de acordo com o escritório do tesoureiro estadual. Assim, a queda começou em 2017.
Notem que alguns financiadores fintech, como o GreenSky, têm acordos com empreiteiros para financiamento de pontos de venda semelhantes aos dos administradores do PACE
Os defensores dos consumidores dizem que a regulamentação atual pode não ser adequada
Os defensores dos consumidores também estão descontentes com a nova regulamentação, embora por razões diferentes. “Nossa experiência é que as novas leis ainda não se traduziram em um declínio nas reclamações sobre o programa PACE”, disse Jennifer Sperling, advogada do escritório de advocacia Bet Tzedek. “Devido ao atraso entre o financiamento e o registro de um penhor PACE sobre o imóvel, os clientes cujas transações financiadas após 1 de julho de 2018 não verão seu primeiro aumento do imposto predial até receberem sua conta do imposto predial de 2019-2010 em outubro de 2019″. Por essa razão, é muito cedo para dizer se as novas leis destinadas a proteger os consumidores são adequadas para fazê-lo completamente”, acrescentou, “Para os clientes que encontramos que entraram em transações após abril de 2018, ainda estamos investigando, mas não está claro se todos os novos requisitos estão sendo seguidos”, “
Em janeiro de 2018 carta de comentários, Bet Tzedek e outras oito organizações de serviços jurídicos disseram que as leis não vão longe o suficiente para proteger os consumidores. Entre outras falhas, os empreiteiros são apenas obrigados a fazer uma “estimativa razoável” da capacidade de um consumidor para satisfazer “as despesas básicas da casa”, e essa estimativa pode ser feita com base no número de pessoas que vivem na casa. Os signatários acreditam que os empreiteiros deveriam ser obrigados a perguntar sobre cuidados, despesas médicas e dívidas.
“O modelo de negócio ‘financiar primeiro, avaliar depois’ implícito é improvável que impeça a extensão do crédito a proprietários com capacidade inadequada de pagar”, diz a carta.
entre outras áreas maduras para a criação de regras, os signatários disseram, estão rastreando dados de preços para produtos e serviços elegíveis para PACE.
Com os funcionários do PACE e os defensores dos consumidores a pressionar por mudanças, resta saber se esta forma de financiamento irá recuperar o seu anterior apelo com empreiteiros ou proprietários de casas. Se nada mais, os financiadores esperam que a expansão das atualizações elegíveis para incluir a resiliência meteorológica ajude. A mesma legislação deu às comunidades em zonas de alto risco de incêndio a capacidade de usar o PACE para financiar melhorias na segurança em caso de incêndio
“Espero que o mercado se recupere às alturas que vimos em 2016 ou 2017”, disse Vergara. “Deve ser um produto mais seguro para as pessoas que realmente precisam dele, que não podem ter acesso a empréstimos sem garantia”. Portanto, são as melhorias de financiamento que não seriam instaladas de outra forma”. De um ponto de vista de impacto, isso realiza o que se propôs a realizar”
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