Una delle prime domande che ci si pone quando si vuole comprare una casa è: “quale mutuo è giusto per me?”
Fondamentalmente, i mutui per l’acquisto e il rifinanziamento si dividono in mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. Una volta che avete deciso per il tasso fisso o regolabile, dovrete anche considerare la durata del prestito.
Ecco una breve guida ai diversi tipi di mutuo disponibili nel mercato di oggi.
Mutuo a tasso fisso
I mutui a tasso fisso a lungo termine sono il punto fermo del mercato americano dei mutui. Con un tasso fisso e un pagamento mensile fisso, questi prestiti forniscono il costo più stabile e prevedibile della proprietà della casa.
Questo rende i mutui a tasso fisso molto popolari per gli acquirenti di case (e i rifinanziatori), specialmente in tempi in cui i tassi di interesse sono bassi.
Il termine più comune per un mutuo a tasso fisso è 30 anni, ma sono disponibili anche termini più brevi di 20, 15 e persino 10 anni. Un termine più breve significa un pagamento mensile più alto ma costi di interesse complessivi molto più bassi. Poiché un pagamento mensile più alto limita la quantità di mutuo che un dato reddito può sostenere, la maggior parte degli acquirenti di case decidono di spalmare i loro pagamenti mensili su un termine di 30 anni.
Alcuni mutuanti vi permetteranno di personalizzare il vostro termine di mutuo per essere qualsiasi lunghezza si desidera che sia regolando i pagamenti mensili. Puoi anche personalizzare la durata del tuo prestito con regolari pagamenti anticipati.
Mutuo a tasso regolabile (ARM)
Poiché i pagamenti mensili possono sia aumentare che diminuire, gli ARM comportano rischi che i prestiti a tasso fisso non comportano. Gli ARM sono utili per alcuni mutuatari – anche per chi prende in prestito per la prima volta – ma richiedono una certa comprensione e diligenza in più da parte del consumatore. Ci sono rischi conoscibili, e alcuni possono essere gestiti con un po’ di pianificazione. Per capire meglio i mutui a tasso variabile e come funzionano, leggete la guida di HSH.com sui mutui a tasso variabile.
I BRACCIO TRADIZIONALE
I BRACCIO TRADIZIONALE scambiano la stabilità a lungo termine con cambiamenti regolari del tasso di interesse e del pagamento mensile. Questo può andare a tuo vantaggio o svantaggio.
I BRACCIO tradizionale hanno tassi di interesse che si adeguano ogni anno, ogni tre anni o ogni cinque anni. Potresti sentirli chiamare “1/1”, “3/3” o “5/5”. ARMs. Questi si riferiscono alla frequenza con cui il tasso cambia e a quanto tempo rimane il nuovo tasso. Per esempio, il tasso di interesse iniziale in un ARM 5/5 è fisso per i primi cinque anni. Dopo di che, il tasso di interesse si resetta a un nuovo tasso ogni cinque anni fino a quando il prestito raggiunge la fine del suo termine di 30 anni.
I ARM tradizionali sono di solito offerti a un tasso iniziale più basso dei mutui a tasso fisso, e di solito hanno termini di rimborso di 30 anni. A seconda di dove sono i tassi d’interesse, alti o bassi, questi prodotti possono offrire la possibilità di ottenere un tasso più basso oggi, godere di questo per alcuni anni e poi ottenere un tasso ancora più basso in futuro. Naturalmente, è vero anche il contrario, e si potrebbe finire con un tasso più alto, rendendo il mutuo meno conveniente in futuro.
Nota: Non tutti i prestatori offrono questi prodotti. Gli ARM tradizionali sono più favorevoli agli acquirenti di case quando i tassi di interesse sono abbastanza alti, poiché offrono la possibilità di tassi più bassi in futuro.
Hybrid ARMs
Simile a un prodotto “migliore dei due mondi”, gli Hybrid ARMs offrono periodi iniziali a tasso fisso di tre, cinque, sette o 10 anni; dopo di che, più frequentemente si trasformano in un ARM di 1 anno, dove il tasso di interesse cambierà ogni anno successivo.
Come i tradizionali ARM, questi sono di solito disponibili a tassi più bassi dei mutui a tasso fisso e hanno termini di rimborso totali di 30 anni. Poiché hanno una varietà di periodi a tasso fisso, i BRACCIO Ibrido offrono ai mutuatari un tasso di interesse iniziale più basso e un mutuo a tasso fisso che si adatta al loro periodo di tempo previsto.
Detto questo, questi prodotti comportano dei rischi poiché un tasso fisso basso (per alcuni anni) potrebbe finire nel mezzo di un clima di tassi più alti, e i pagamenti mensili possono saltare. A causa di questo, i BRACCIO Ibrido sono migliori per i mutuatari che sono molto sicuri di quanto tempo hanno intenzione di rimanere nella casa, o quelli che hanno i mezzi per gestire qualsiasi aumento di pagamento in futuro.
FHA
Anche se spesso si parla come se lo fosse, FHA non è un mutuo. Sta per Federal Housing Administration, un ente governativo che essenzialmente gestisce un pool di assicurazione sostenuto dalle tasse che i mutuatari di mutui FHA pagano. Questo pool assicurativo elimina virtualmente il rischio di perdita per un prestatore, così i prestiti garantiti dalla FHA possono essere offerti ai mutuatari più rischiosi, specialmente quelli con punteggi di credito più bassi e acconti minori.
La FHA sostiene sia prodotti ipotecari a tasso fisso che a tasso variabile. Popolare tra i primi acquirenti di case, il prestito di 30 anni a tasso fisso sostenuto dalla FHA è disponibile a tassi ancora più bassi dei mutui più tradizionali “conformi”, anche nei casi in cui i mutuatari hanno un credito debole.
Mentre i requisiti di acconto di appena il 3,5% li rendono particolarmente attraenti, i mutuatari devono pagare un premio anticipato e annuale per finanziare il pool assicurativo di cui sopra. Questi possono anche competere con altri mutui a basso acconto sul mercato, come le opzioni HomeReady e HomePossible.
Per saperne di più sui mutui FHA, leggere “Vantaggi dei mutui FHA.”
VA
I mutui per la casa FHA sono mutui garantiti dal Dipartimento degli Affari dei Veterani degli Stati Uniti (VA). Questi prestiti, emessi da prestatori privati, sono offerti ai militari idonei e alle loro famiglie a tassi più bassi e a condizioni più favorevoli.
Per determinare se siete idonei e per saperne di più su questi mutui, visitate la nostra pagina sui mutui VA.
Jumbo
Anche se non è un tipo di mutuo, un mutuo “jumbo” si riferisce specificamente alla dimensione del prestito preso in prestito. Fannie Mae e Freddie Mac hanno dei limiti sulle dimensioni dei mutui che possono comprare dai prestatori; nella maggior parte delle aree questo limite è di 510.400 dollari (fino a 765.600 dollari in certi mercati “ad alto costo”). I mutui Jumbo sono disponibili in varietà fisse e regolabili (tradizionali e ibride).
Mutui QM e Non-QM
In base ai regolamenti imposti dalla legislazione Dodd-Frank, è stata stabilita una definizione per un cosiddetto mutuo qualificato. Essenzialmente, un QM è un mutuo standard senza caratteristiche “rischiose”, come pagamenti di soli interessi, pagamenti a palloncino, termini di 40 anni e altri elementi. I QM permettono anche un livello di debito/reddito del mutuatario del 43% o meno, e possono essere sostenuti da Fannie Mae e Freddie Mac. Attualmente, Fannie Mae e Freddie Mac stanno usando speciali esenzioni “temporanee” dalle regole QM per comprare o sostenere mutui con rapporti DTI fino al 50% in alcune circostanze.
I mutui non QM possono includere pagamenti di soli interessi, reddito alternativo e documentazione patrimoniale, termini di 40 anni e altre caratteristiche. I mutui non-QM possono essere offerti dai prestatori, che di solito li mettono nel loro “portafoglio” di prestiti che tengono. Per la maggior parte, sono fatti solo ai mutuatari più qualificati o a quelli che hanno forti caratteristiche finanziarie di compensazione del rischio, come un grande acconto o livelli molto alti di attività. Attualmente, la maggior parte dei mutui non-QM sono fatti a mutuatari di mutui jumbo.
Immagine: Travellinglight/iStock