Et af de første spørgsmål, du helt sikkert vil stille dig selv, når du ønsker at købe et hus, er: “Hvilket realkreditlån er det rigtige for mig?”
Grundlæggende er købslån og refinansieringslån opdelt i realkreditlån med fast rente og realkreditlån med justerbar rente. Når du har besluttet dig for fast eller justerbar rente, skal du også overveje lånets løbetid.
Her er en kort guide til de forskellige realkreditlånstyper, der er tilgængelige på markedet i dag.
Fikseret realkreditlån
Langfristede fastforrentede realkreditlån er grundpillen på det amerikanske realkreditmarked. Med en fast rente og en fast månedlig betaling giver disse lån de mest stabile og forudsigelige omkostninger ved at være boligejer.
Dette gør fastforrentede realkreditlån meget populære for boligkøbere (og refinansieringer), især på tidspunkter, hvor renten er lav.
Den mest almindelige løbetid for et fastforrentet realkreditlån er 30 år, men kortere løbetider på 20, 15 og endda 10 år er også tilgængelige. En kortere løbetid betyder en højere månedlig betaling, men meget lavere samlede renteudgifter. Da en højere månedlig betaling begrænser det beløb, som en given indkomst kan bære, beslutter de fleste boligkøbere at sprede deres månedlige betalinger ud over en 30-årig løbetid.
Nogle realkreditinstitutter vil give dig mulighed for at tilpasse din realkredit løbetid til den længde, du ønsker, ved at justere de månedlige betalinger. Du kan også selv tilpasse din låneperiode ved hjælp af regelmæssige forudbetalinger.
Lån med justerbar rente (ARM)
Da de månedlige betalinger både kan stige og falde, er ARM’er forbundet med risici, som fastforrentede lån ikke er forbundet med. ARM’er er nyttige for nogle låntagere – selv førstegangslåntagere – men kræver en vis ekstra forståelse og omhu fra forbrugerens side. Der er risici, som man kan kende, og nogle af dem kan styres med lidt planlægning. For at få en bedre forståelse af realkreditlån med justerbar rente, og hvordan de fungerer, kan du læse HSH.com’s guide til realkreditlån med justerbar rente.
Traditionelle ARM’er
Traditionelle ARM’er bytter langsigtet stabilitet mod regelmæssige ændringer i din rentesats og månedlige betaling. Dette kan virke til din fordel eller ulempe.
Traditionelle ARM’er har renter, der justeres hvert år, hvert tredje år eller hvert femte år. Du kan høre dem omtalt som “1/1”, “3/3” eller “5/5” ARM’er. Disse betegnelser henviser til, hvor ofte renten ændres, og hvor længe den nye rente gælder. For eksempel er den oprindelige rentesats i en 5/5 ARM fast i de første fem år. Derefter nulstilles renten til en ny sats hvert femte år, indtil lånet når slutningen af sin 30-årige løbetid.
Traditionelle ARM’er tilbydes normalt til en lavere startrente end fastforrentede realkreditlån og har normalt en tilbagebetalingstid på 30 år. Afhængigt af hvor renten er, høj eller lav, kan disse produkter give dig mulighed for at få en lavere rente i dag, nyde godt af det i et par år og derefter få en endnu lavere rente i fremtiden. Det omvendte er naturligvis også tilfældet, og du kan ende med en højere rente, hvilket gør dit realkreditlån mindre overkommeligt i fremtiden.
Bemærk: Det er ikke alle långivere, der tilbyder disse produkter. Traditionelle ARM’er er mere gunstige for boligkøbere, når renten er forholdsvis høj, da de giver mulighed for lavere renter i fremtiden.
Hybrid ARM’er
Hybrid ARM’er er nærmest et “det bedste af begge verdener”-produkt og tilbyder indledende faste renteperioder på tre, fem, syv eller 10 år; herefter bliver de oftest til en 1-årig ARM, hvor renten derefter ændres hvert år.
Som traditionelle ARM’er er disse normalt tilgængelige til lavere renter end fastforrentede realkreditlån og har samlede tilbagebetalingstider på 30 år. Fordi de har en række forskellige perioder med fast rente, tilbyder hybride ARM’er låntagerne en lavere oprindelig rente og et fastforrentet realkreditlån, der passer til deres forventede tidsramme.
Sådan sagt indebærer disse produkter risici, da en lav fast rente (i et par år) kan ophøre midt i et klima med højere renter, og de månedlige betalinger kan stige. På grund af dette er Hybrid ARM’er bedst for låntagere, der er meget sikre på, hvor længe de planlægger at blive i boligen, eller dem, der har midlerne til at håndtere en eventuel betalingsstigning i fremtiden.
FHA
Og selv om det ofte diskuteres som om det er et, er FHA ikke et realkreditlån. Det står for Federal Housing Administration, en statslig enhed, som i det væsentlige driver en forsikringspulje, der understøttes af gebyrer, som FHA-låntagere betaler for deres realkreditlån. Denne forsikringspulje eliminerer stort set risikoen for tab for en långiver, så FHA-støttede lån kan tilbydes til mere risikable låntagere, især dem med lavere kreditværdighed og mindre udbetalinger.
FHA støtter både fastforrentede og justerbare realkreditprodukter. Det 30-årige fastforrentede FHA-lån med fast rente er populært blandt førstegangskøbere og kan fås til endnu lavere renter end de mere traditionelle “overensstemmende” realkreditlån, selv i tilfælde, hvor låntagerne har svag kredit.
Selv om kravene til udbetaling på så lidt som 3,5 procent gør dem særligt attraktive, skal låntagerne betale en forudgående og årlig præmie til finansiering af den ovennævnte forsikringspulje. Disse kan også konkurrere med andre realkreditlån med lav udbetaling på markedet, såsom HomeReady- og HomePossible-muligheder.
For at få mere at vide om FHA-realkreditlån kan du læse “Fordele ved FHA-realkreditlån.”
VA
VA-hjemlån er realkreditlån, der garanteres af det amerikanske Department of Veterans Affairs (VA). Disse lån, der udstedes af private långivere, tilbydes til berettigede militærpersoner og deres familier til lavere renter og på mere favorable vilkår.
For at afgøre, om du er berettiget, og for at lære mere om disse realkreditlån, kan du besøge vores side om VA-hjemlån.
Jumbo
Også ikke en slags lån, henviser et “jumbo” realkreditlån specifikt til størrelsen af det lån, der lånes. Fannie Mae og Freddie Mac har grænser for størrelsen af de realkreditlån, de kan købe fra långivere; i de fleste områder er dette loft på 510.400 dollars (op til 765.600 dollars på visse “højomkostningsmarkeder”). Jumbo-lån findes i faste og justerbare (traditionelle og hybride) varianter.
QM- og ikke-QM-lån
I henhold til de bestemmelser, der blev indført ved Dodd-Frank-lovgivningen, blev der fastsat en definition for et såkaldt kvalificeret realkreditlån. I det væsentlige er et QM et standardpantebrev uden “risikable” funktioner som f.eks. rentebetalinger, ballonbetalinger, 40-årige løbetider og andre elementer. QM’er tillader også, at låntagerens gæld til indkomst er på 43 % eller mindre, og de kan støttes af Fannie Mae og Freddie Mac. I øjeblikket bruger Fannie Mae og Freddie Mac særlige “midlertidige” undtagelser fra QM-reglerne til at købe eller støtte realkreditlån med en DTI-ratio på op til 50 % under visse omstændigheder.
Non-QM-realkreditlån kan omfatte rentebetalinger, alternativ indkomst- og aktivdokumentation, 40-årige løbetider og andre elementer. Ikke-QM-hypoteser kan tilbydes af långivere, som normalt placerer dem i deres “portefølje” af lån, som de har. For det meste gives de kun til de låntagere, der er bedst kvalificeret, eller som har stærke risikokompenserende finansielle egenskaber, f.eks. en stor udbetaling eller meget store aktiver. I øjeblikket ydes de fleste ikke-QM-lån til låntagere med jumbo-lån.
Billede: Travellinglight/iStock