Købere og sælgere er ofte nødt til at arbejde sammen på grundlag af tillid – men det er skræmmende. Heldigvis kan escrow-tjenester gøre det mindre risikabelt at gøre forretninger. Escrow er måske et af de finansielle udtryk, som du ikke hører hver dag, men begrebet behøver ikke at være skræmmende. Escrow-konti tjener flere grundlæggende behov, og vi vil dække hvert af dem her.
Hvad er en escrow-konto?
En escrow-konto er en konto, der er beregnet til at opbevare midler midlertidigt i sikker opbevaring. Escrow-udbyderen bør være en uinteresseret tredjepart uden præferencer med hensyn til, hvem der i sidste ende modtager midler fra kontoen. I en ejendomstransaktion favoriserer escrow-kontoen f.eks. ikke køber eller sælger – de følger bare de regler, som køber og sælger er enige om.
Escrow-konti er nyttige i flere situationer:
- Køb af bolig: Et depositum bør forblive på en deponeringskonto for at beskytte både køber og sælger.
- Månedlige betalinger: En boligejer kan foretage indskud på en deponeringskonto med hver månedlig betaling, hvilket hjælper med at udjævne store årlige udgifter.
- Lejere og udlejere: Escrow-konti kan være med til at beskytte lejeres interesser og bilægge tvister.
- Køb af varer og tjenesteydelser: Escrow er en mulighed for næsten alle transaktioner, hvor købere og sælgere ønsker en “dommer” til at overvåge betalingen.
Vi vil dække hver af disse mere detaljeret, men det fælles tema er at bruge en konto til at opbevare penge til opbevaring.
Hvis du bruger en escrow-tjeneste til en online-transaktion, skal du dobbelttjekke, så du er sikker på, at virksomheden er lovlig. Better Business Bureau er et godt udgangspunkt.
Køb eller salg af en bolig
De fleste mennesker kommer for første gang i kontakt med deponering, når de køber eller sælger en ejendom. Når du afgiver et tilbud, inkluderer du ofte et depositum for at vise sælgeren, at du mener det alvorligt med at købe. Men du ønsker ikke bare at give pengene direkte til sælgeren – du skal stole på, at sælgeren er økonomisk sikker, ærlig og organiseret nok til at returnere depositummet, hvis tingene ikke fungerer.
Købere udsteder typisk checks for depositum, der skal betales til et escrow- eller titelfirma. Det gør det muligt for sælgeren at modtage pengene, hvis du uventet bakker ud. Samtidig kan du være sikker på, at du får dine penge tilbage, hvis der er et problem med en af dine forbehold (f.eks. hvis du finder noget uacceptabelt ved inspektionen).
Den, der står for deponeringen, bør være ligeglad med, om køber eller sælger får pengene (selv om de måske foretrækker at se handlen gå igennem). De følger blot betingelserne i dit købstilbud. I sidste ende returnerer escrow-tjenesten enten midlerne til køber eller sender midlerne til sælger, afhængigt af hvem der har ret til pengene.
Månedlige betalinger
Når du låner penge til at købe en bolig, skal du måske bruge en escrow-konto til de månedlige betalinger. Udgifter som ejerskifteforsikring og ejendomsskatter er ofte årlige udgifter, men de fleste mennesker tænker i form af månedlige betalinger – og store årlige regninger overrasker dem.
For at bryde disse betalinger ned i håndterbare stykker kræver långivere ofte, at du sparer en del af det årlige beløb op hver måned. Med hver månedlig betaling går dine midler til din lånesaldo (hovedstol og renter) samt til dine skatter og forsikringer. Disse betalinger kaldes ofte PITI-betalinger. Med hver månedlig betaling går beløbet til dine skatter og forsikringer ind på en spærret konto, indtil de årlige regninger forfalder til betaling. Her er et par overvejelser om escrow:
Er det påkrævet eller valgfrit?
Nogle långivere kræver, at du bruger en deponeringskonto. Selv når de ikke gør det, kan du beslutte dig for frivilligt at bruge en for at gøre store årlige udgifter mindre byrdefulde. Ved at sprede betalingerne ud, behøver du ikke at kæmpe for at finde penge, når en halvårlig eller årlig regning kommer ind. Långivere kan ofte godt lide at bruge deponeringskonti, fordi det bringer dem i fare, hvis de undlader at betale skatter og forsikringsregninger. Hvis dit hus brænder ned, vil de gerne have deres penge tilbage, og skattemyndighederne kan sætte en pant i dit hjem, hvilket gør det svært for dig og långiveren at sælge det.
Skal du gøre det selv?
Hvis du ikke har en deponeringskonto til at udjævne betalingerne, skal du planlægge i forvejen. Forvent at betale ejendomsskatter en eller to gange om året, og beslut dig for, hvordan du vil betale for ejerskifteforsikring. Du kan måske betale månedligt (på egen hånd), eller du kan vælge at betale det fulde årlige beløb i et engangsbeløb.
I nogle tilfælde kan du spare penge ved at betale udgifterne i et engangsbeløb, så snart de forfalder til betaling. Spørg dit forsikringsselskab og din lokale skattemyndighed, hvilke muligheder der er.
Er det den bedste anvendelse af dine penge?
Du er måske bekymret for, at du kan tjene mere på din opsparing, hvis du opbevarer dine midler på en højtforrentet opsparingskonto. Det kan være rigtigt, men vurder tallene med et kritisk øje. Hvor meget har du på din spærringskonto på et givet tidspunkt? Især når renten er lav, vil en eventuel ekstra indtjening, du kan få i den bank, du vælger, ikke udgøre meget. Er det nok til at flytte nålen i din økonomi?
Escrow-konti til lejere
Når det drejer sig om lejere, kan escrow-konti være nyttige på to måder. Men tjek med en lokal ejendomsadvokat og statslige tilsynsmyndigheder for at bekræfte, hvordan tingene fungerer i dit område.
Sikkerhedsdepoter
I nogle stater skal udlejere opbevare sikkerhedsdepoter på en rentebærende deponeringskonto. Denne sikkerhedsforanstaltning sikrer, at lejerne får deres penge tilbage, og at der er midler til rådighed til at foretage reparationer, hvis der er behov for det. Hvis udlejere blot deponerer midlerne på en driftskonto, er det let at miste overblikket over pengene og bruge dem på andre behov.
Tvister
Når udlejere undlader at opfylde lejernes behov (som f.eks. behovet for rindende vand eller varme), kan lejerne have ret til at tilbageholde huslejebetalinger. Men i nogle stater er lejere forpligtet til at indbetale den almindelige husleje på en deponeringskonto. Det beskytter udlejeren og viser, at lejerne ikke bare forsøger at undgå at betale; de vil bare have de tjenester, de betaler for.
Andre transaktioner
Escrow-konti kan være med til at lette næsten alle former for transaktioner. Ved at inddrage en tredjepart til at opbevare midler til opbevaring kan købere og sælgere føle sig trygge ved at gøre forretninger. Når du f.eks. køber eller sælger online, kender du ikke den person eller virksomhed, der står i den anden ende af handlen. Hvis du er bekymret for at blive snydt, kan flere onlinetjenester udføre escrow-opgaver for dig.