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Auch wenn Sie es nicht glauben, könnten Sie eine Grunddienstbarkeit auf Ihrem Grundstück haben. Grunddienstbarkeiten liegen in der Regel still da und berühren Sie über Jahre oder Jahrzehnte nicht. Wenn Sie dann beschließen, Ihr Haus auszubauen, einen Anbau zu errichten, einen Pool zu graben oder einen Zaun zu errichten, stellen Sie fest, dass eine Grunddienstbarkeit durch Ihr Grundstück verläuft. Dürfen Sie auf der häufigsten Art von Grunddienstbarkeit, einer Grunddienstbarkeit für Versorgungsleitungen, bauen? Wenn ja, in welchem Umfang können Sie bauen und werden Sie jemals gezwungen sein, etwas von dem, was Sie gebaut haben, abzureißen?

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Eigentumsbeschränkungen sind rechtliche Bestimmungen, die es natürlichen oder juristischen Personen gestatten, Teile Ihres Grundstücks zu nutzen (um darauf zu bauen oder den Zugang zu ermöglichen), obwohl Sie immer noch Eigentümer des Grundstücks sind und eigentlich das Recht haben, darauf zu bauen. Die natürliche oder juristische Person, der dies erlaubt ist, wird als herrschendes Gut bezeichnet; Sie sind das dienende Gut.

Grundstücksdienstbarkeiten gibt es in vielen Formen und Ausprägungen. Es gibt Grunddienstbarkeiten, die Abwasser- und Gasleitungen zulassen. Es gibt Grunddienstbarkeiten für Zufahrten, die den Zugang zu Ihrem Grundstück in Form einer kurzen Straße oder Einfahrt ermöglichen. Es gibt Grunddienstbarkeiten, die es der Öffentlichkeit gestatten, vor Ihrem Grundstück zu gehen, solange sie auf dem Gehweg bleiben.

Diese (und andere) Grunddienstbarkeiten sind Teil dieser seltsamen Welt, in der die Öffentlichkeit, Behörden und Versorgungsunternehmen Zugang zu Ihrem Grundstück haben, Sie aber dennoch Eigentümer des Grundstücks sind. Oft hat man das Gefühl, dass die Welt unklar ist und niemand etwas wirklich besitzt. Wenn Ihnen beispielsweise Ihr Haus und Ihr Grundstück wirklich vollständig gehören, wie kann dann jemand auf Dauer Anspruch auf Ihr Eigentum erheben? Darin liegt der Kern des Problems. Sie sind zwar Eigentümer Ihres Eigentums. Aber aufgrund eines größeren öffentlichen Gutes – ähnlich wie bei Enteignungsmaßnahmen – sind Sie verpflichtet, einen Teil Ihres Grundstücks im Dienste dieses Gutes abzugeben.

So finden Sie heraus, ob Sie eine Grunddienstbarkeit haben

Die meisten Hausbesitzer sollten bereits wissen, dass ihr Grundstück eine Grunddienstbarkeit enthält, da sie beim Kauf des Hauses direkt in den Eigentumsunterlagen aufgeführt ist. Aber im Laufe der Jahre neigen wir dazu, solche Dinge zu vergessen. Wenn der Hausbesitzer stirbt und das Haus an ein Kind übergeht, kann es leicht passieren, dass solche Details bei der Transaktion völlig übersehen werden. Jeder gute Immobilienmakler oder Grundstücksverwalter wird Sie darauf hinweisen, dass das Grundstück, das Sie kaufen wollen, von einer Grunddienstbarkeit durchzogen ist.

Wenn Sie Ihre Grundstücksunterlagen nicht finden können, sehen Sie auf der Website Ihres Landkreises im Bereich „Steuerschätzer“ nach. Wahrscheinlich finden Sie dort Dokumente, die sich auf Ihr Grundstück beziehen, einschließlich Grunddienstbarkeiten.

Grunddienstbarkeiten, die Sie betreffen können

Die Welt ist voll von Grunddienstbarkeiten, aber nur bestimmte Arten können einen Hausbesitzer betreffen, der bauen oder umgestalten möchte. Einige Arten von Grunddienstbarkeiten:

Grunddienstbarkeiten (unterirdisch)

Regenwasserkanäle, Abwasserkanäle oder Erdgasleitungen verlaufen häufig durch und unter Privatgrundstücken.

Grunddienstbarkeiten (oberirdisch)

Elektrizitäts- oder Telefonleitungen verlaufen ebenfalls über Privatgrundstücke.

Gehweggrunddienstbarkeiten

Gehweggrunddienstbarkeiten sind die häufigste Art von Grunddienstbarkeiten, die zahlreiche Hausbesitzer auf ihrem Grundstück haben. Auch wenn kein Gehweg vorhanden ist, kann auf dem Papier eine Grunddienstbarkeit für den Gehweg bestehen.

Grunddienstbarkeiten für Einfahrten

Ein typisches Szenario: Sie haben ein tiefes Grundstück, das Sie in zwei Teile aufteilen (vorne und hinten). Sie bauen Ihr eigenes Haus auf dem vorderen Grundstück und verkaufen das hintere Grundstück. Der Käufer baut ein Haus auf dem hinteren Grundstück. Um Zugang zu dieser Parzelle zu erhalten, sollte der Käufer eine Zufahrtsdienstbarkeit haben.

Sackgassen- oder Stranddienstbarkeiten

Diese Dienstbarkeiten verlaufen in der Regel entlang der Seitengrenze eines Grundstücks und ermöglichen der Öffentlichkeit den Zugang zu einem Gebiet jenseits Ihres Grundstücks, z. B. zu einem Strand, einem Park oder einfach als Abkürzung.

Erhaltungsdienstbarkeiten

Eine Erhaltungsdienstbarkeit kann ein Grüngürtel oder ein Park sein, der entlang Ihres Grundstücks verläuft.

Ansichtsdienstbarkeiten

Aussichtsdienstbarkeiten sind weniger häufig, werden aber immer häufiger, da sich die Gemeinden des monetären Werts von Sichtachsen bewusst werden. Eine Grunddienstbarkeit kann Ihrem Nachbarn das Recht einräumen, die Aussicht auf die Küste zu genießen, ohne dass Sie die Aussicht durch den Bau Ihres Hauses, das Pflanzen von Bäumen oder andere Hindernisse versperren. Die Garantieurkunde Ihres Hauses sollte einen Anhang enthalten, in dem die Bedingungen der Grunddienstbarkeit aufgeführt sind. Die Dokumente, die Sie von der Grundstücksgesellschaft zurückerhalten, enthalten Ihre Garantieurkunde und Anhänge.

Kann man auf einer Grunddienstbarkeit bauen?

Ja, Sie können auf einer Grunddienstbarkeit bauen, sogar auf einer Versorgungsdienstbarkeit. Wenn Sie jedoch Ihren Seelenfrieden über alles andere stellen, ist es am besten, nicht auf einer Grunddienstbarkeit zu bauen. Das herrschende Grundstück, das die Grunddienstbarkeit besitzt, muss unter Umständen auf die Grunddienstbarkeit zugreifen. In diesem Fall muss möglicherweise alles entfernt werden, von einem Hausanbau bis hin zu Zäunen, Sträuchern und Kinderspielgeräten.

Bau von Zäunen auf Grunddienstbarkeiten

Es kommt regelmäßig vor, dass Zäune entlang oder über Grunddienstbarkeiten gebaut werden. Hausbesitzer, die dies tun, müssen damit rechnen, dass ihr Zaun von einem herrschenden Grundstück (z. B. einem Versorgungsunternehmen) abgerissen wird. Einige Versorgungsunternehmen erklären, dass sie aus Höflichkeit ihr Bestes tun werden, um den Zaun wieder aufzubauen.

Bau von Whirlpools und Pools auf Grundstücken

Auch oberirdische Whirlpools und Pools können entfernt werden. Unterirdische Pools sind problematischer, nicht nur, weil sie nicht einfach entfernt werden können, sondern auch, weil sie unterirdische Dienstbarkeiten beeinträchtigen können. Es wäre nicht ratsam, einen oberirdischen Whirlpool oder ein Schwimmbecken auf eine Grunddienstbarkeit zu stellen.

Anpflanzen von Sträuchern und Gras auf Grunddienstbarkeiten

Büsche, Rasen und andere flachwurzelnde Sträucher können auf Grunddienstbarkeiten gepflanzt werden. Bäume und andere größere Gewächse sollten nicht auf Grunddienstbarkeiten gepflanzt werden. Ein häufiges Szenario: Sie haben einen oberirdischen Garten, der auf einer Grunddienstbarkeit gepflanzt wurde und den Schacht für die Hauptabwasserleitung verdeckt. Die Arbeiter kommen regelmäßig zu diesem Schacht und arbeiten um die Bepflanzung herum. Sträucher werden nur in Schlüsselbereichen entfernt.