Überraschungen vermeiden
Einer der letzten und wichtigsten Schritte auf dem Weg zum Abschluss Ihrer neuen Haushypothek ist die Vorlage von Bankauszügen, aus denen hervorgeht, dass genügend Geld auf Ihrem Konto vorhanden ist, um Ihre Anzahlung, die Abschlusskosten und gegebenenfalls Rücklagen zu decken.
Wenn Sie ein neues Haus kaufen und sich der Ziellinie nähern, sind die Emotionen hoch und das Timing ist knapp.
Das ist NICHT der Zeitpunkt, um herauszufinden, dass Ihr Kreditsachbearbeiter Ihnen nicht richtig erklärt hat, wie wichtig Ihre Kontoauszüge beim Abschluss sein werden.
Ich habe letzte Woche eine Frage von einem unserer Leser erhalten. Wenn man sich die Frage genauer ansieht, gibt es viel mehr, als man auf den ersten Blick sieht.
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Die Frage
Ich werde im November ein Haus abschließen. Ich weiß, dass mein Bankkonto den Betrag für den Abschluss ausweisen muss. Muss es auch mindestens einen Betrag für die Hypothekenzahlung ausweisen?
Danke,
Rhonda
Analyse von Kontoauszügen
Ein einfaches Guthaben auf der Bank reicht nicht aus, wenn Sie am Verhandlungstisch sitzen. Der Kreditprüfer prüft Ihre Kontoauszüge auf ungewöhnliche Einzahlungen und darauf, wie lange das Geld schon auf dem Konto ist.
Der Fachausdruck für diese Zeichnungsrichtlinie lautet „Source and Seasoning“ (Herkunft und Reifung) der Mittel, die Sie für den Abschluss verwenden. Bevor der Kreditgeber das Darlehen finanziert, muss der Underwriter Ihre Kontoauszüge abzeichnen.
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Die Quelle Ihrer Gelder ist nicht unbedingt der Ort, an dem die Gelder gespeichert sind, sondern eher ein Nachweis, dass die Gelder auf Ihrem Konto waren und auf den letzten zwei Monatsauszügen dokumentiert werden können.
Einzahlungen auf Ihr Konto vor den letzten zwei Monatsauszügen gelten als reif und müssen nicht nachgeprüft werden. Bei den meisten Kreditgebern gelten die Kontoauszüge der letzten 60 Tage vor dem Abschluss als „seasoning“.
Abschlusskosten und Rücklagen
Bei der Berechnung des Betrags, den Sie bei Abschluss auf Ihrem Konto benötigen, sollten Sie sowohl die Abschlusskosten als auch etwaige Rücklagen berücksichtigen, die durch das Darlehensprogramm, das Sie für den Kauf Ihres Hauses nutzen, erforderlich sind.
Die Abschlusskosten und die Rücklagen unterscheiden sich dadurch, dass die Abschlusskosten ausgegeben werden müssen, während die Rücklagen nur gespart, dokumentiert und im Notfall zugänglich sein müssen.
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Verstehen Sie die Abschlusskosten
Die Abschlusskosten müssen von Ihrem Bankkonto an den Abschlusstisch überwiesen werden, sei es an einen Anwalt oder eine Treuhandgesellschaft, je nachdem, in welcher Region des Landes Sie kaufen.
Die Abschlusskosten können Folgendes umfassen, sind aber nicht darauf beschränkt:
- Abschlussgebühren (Treuhand- oder Anwaltsgebühren)
- Titelrecherchegebühren
- Aufnahmegebühren
- Übertragungssteuern
- Kreditgebergebühren
- Vorab-gezahlte Zinsen
- Vorausgezahlte Kosten (Steuern und Gefahrenversicherung)
- Vorausgezahlte HOA-Gebühren (Home Owners Association)
Verständnis der Rücklagen
Rücklagen müssen nur überprüft werden, und müssen nicht entnommen werden. Rücklagen sind liquide Mittel, auf die Sie im Bedarfsfall zugreifen können.
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Reserven werden in der Regel in Monaten von Reserven in Bezug auf eine bestimmte Anzahl von Monaten von PITI (Kapital, Zinsen, Steuern, Versicherung) in Ersparnissen, und zur Entnahme zur Verfügung gemessen.
Reserven sind am häufigsten mit niedrigen Kredit-Score FHA-Darlehen, und die meisten konventionellen, Jumbo-und Portfolio-Darlehen.
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FHA und VA disqualifizieren Sie in der Regel nicht durch das automatisierte Underwriting-System, wenn Sie keine Rücklagen haben, aber wenn Sie Schwierigkeiten haben, eine automatisierte Underwriting-Genehmigung zu erhalten, kann das Vorhandensein von Rücklagen das Risiko als Ausgleichsfaktor ausgleichen.
Gängige Quellen für Rücklagen sind unter anderem:
- Giro- oder Sparkonto
- Barwert einer Lebensversicherung (wenn eine Entnahme zulässig ist)
- 401k oder ein anderes Rentenkonto (wenn eine Entnahme zulässig ist)
- Barwert von Aktien, Anleihen oder andere liquide Mittel
Reserven können heikel sein, da sie von einem Kreditprogramm zum anderen stark variieren können und auch ein üblicher „Overlay“ sind, der von einem Kreditgeber zu den Zeichnungsrichtlinien hinzugefügt wird.
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Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Kreditgeber Rücklagen als ausgleichenden Faktor betrachtet, der es ihm ermöglicht, risikoreichere Bereiche Ihres Antrags zu akzeptieren, wie z. B. eine niedrige Kreditwürdigkeit oder ein hohes Verhältnis zwischen Schulden und Einkommen.
Es ist auch nicht ungewöhnlich, dass ein Kreditgeber einfach Rücklagen verlangt, um Kredite herauszufiltern, die seiner Ansicht nach ein höheres Ausfallrisiko aufweisen.
Verwendung von Spendengeldern?
Die meisten Kreditarten erlauben die Verwendung von Spendengeldern für Abschlusskosten und/oder Rücklagen. Schenkungsgelder können fast immer von nahen Verwandten wie Mutter, Vater, Schwester, Bruder angenommen werden.
Die beste Möglichkeit, Schenkungsgelder anzunehmen, besteht darin, dass der Spender die Gelder direkt an den Abschlusstisch überweist. Die meisten Kreditversicherer verlangen vom Spender einen Nachweis, dass er das Geld zur Verfügung hatte, um es zu verschenken.
Der Spender muss außerdem eine Schenkungserklärung unterschreiben, in der er seine Beziehung zu Ihnen (dem Käufer), den Betrag des Geschenks und die Tatsache angibt, dass das Geld ein Geschenk ist und nicht zurückgezahlt werden muss.
Schenkgelder werden genauso gewürzt wie die Abschlusskosten und die Anforderungen an die Rücklagen, die in der Regel die letzten 60 Tage vor dem Abschluss abdecken.
HINWEIS: Geldgeschenke, die vor den letzten zwei Monaten auf Ihr Konto eingezahlt wurden, gelten als abgerechnete Gelder und müssen nicht belegt werden.
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