El cliente deja de hacer los pagos del proyecto y no responde a las llamadas ni al correo electrónico. ¿Qué hacer? Después de pensarlo mucho, el remodelador decide que no tiene más remedio que presentar un embargo sobre la propiedad para cobrar.
Ese fue el caso de un remodelador de California que prefiere permanecer en el anonimato. Lleva 30 años en el negocio y dice que, aunque ya se ha librado de pérdidas de 20.000 dólares en un proyecto, no podía ignorar los 200.000 dólares que se debían en este trabajo en particular. «Era muy reacio a presentar un embargo», dice. «No queremos llegar a ese punto. Se pone feo para todo el mundo… pero salí de ello con algo en vez de con algo menos. Si tuviera que hacerlo, lo volvería a hacer. Si alguien decide no pagarte, eso es todo lo que tienes»
Proceder con precaución
Los embargos preventivos son la última protección de un constructor, pero sólo es una protección si se siguen las leyes de embargos. En el pasado, el remodelador californiano había comprobado que cuando decía a los clientes «no quiero tener que presentar un gravamen», esa conversación era suficiente para llamar su atención. Cuando el abogado de este cliente se puso en contacto con el remodelador, éste señaló la cláusula de mediación que figuraba en el contrato de la empresa y que el cliente había rubricado. Ambas partes llegaron a un acuerdo y el remodelador liberó el gravamen.
El abogado Richard Feeley de Feeley Mediation & Business Law, en Marietta, Georgia, dice que los remodeladores deben utilizar el proceso de gravamen con moderación y sólo para el cobro de grandes sumas de dinero. Presentar y perfeccionar un derecho de retención es un proceso complicado que no garantiza un pago rápido. Cada paso del proceso debe seguirse cuidadosamente, y el paso final incluye la presentación de una demanda para ejecutar la propiedad, de forma similar a como lo haría un banco en caso de impago de una hipoteca. «Si se omite alguno de los pasos o se hace de forma incorrecta, el contratista podría terminar con una demanda presentada contra él por presentar un gravamen incorrecto y podría resultar en una responsabilidad para el contratista por más de lo que valía el gravamen en primer lugar», advierte Feeley.
Proceso de presentación
Debido a que existen numerosas variaciones específicas de cada estado sobre la estructura básica de la ley de gravamen descrita aquí, Feeley dice que es imperativo que siempre que un remodelador considere utilizar el mecanismo de gravamen, debe seguir al pie de la letra los requisitos específicos de la ley de gravamen del estado. De acuerdo con esta advertencia, el proceso básico es el siguiente:
1. El contratista proporciona bienes o servicios para mejorar una propiedad, por los que no recibe pago alguno.
2. El contratista debe presentar un embargo. El contratista debe presentar un gravamen dentro de un número específico de días (generalmente 90 días) a partir del último día que realiza el trabajo en la propiedad.
3. El gravamen debe ser presentado en el juzgado del condado donde se encuentra la propiedad. El embargo debe identificar al propietario registrado de la propiedad (que puede ser diferente de la persona que ordenó el trabajo) y debe incluir una descripción legal de la propiedad de los registros de propiedad. El embargo debe indicar la cantidad que el contratista pretende cobrar por el trabajo y debe identificar a la persona que ordenó la realización del trabajo.
4. El embargo se envía por correo certificado al propietario.
5. Para cobrar la deuda en un plazo determinado -normalmente dentro de los 12 meses siguientes a la presentación del embargo- el contratista debe presentar una demanda de ejecución hipotecaria, que en última instancia puede dar lugar a la venta de la propiedad.
6. Si la demanda de ejecución no se presenta dentro del plazo, el derecho de retención expira (normalmente después de un año de la presentación) y ya no tiene ningún poder contra la propiedad.
Feeley dice que los contratistas no necesitan un abogado para la presentación inicial del derecho de retención, ya que la mayoría de los tribunales tienen un formulario estándar para esa parte del proceso. Sin embargo, si el remodelador va a presentar una acción de embargo, Feeley sugiere que consulte a un abogado.
Otras opciones
«La amenaza de un embargo suele ser suficiente para que la gente hable del pago», dice Feeley. Aunque el proceso de embargo es largo y complicado, puede ser una herramienta poderosa si se utiliza con cuidado. Feeley afirma que los remodeladores deben tener en cuenta la marca de su empresa a la hora de tomar una decisión sobre un embargo. «La presentación de un embargo también puede ser un mal movimiento de relaciones públicas, especialmente si se presentan varios embargos», dice, señalando que los contratistas no deben utilizar los embargos como un esfuerzo de cobro principal.
Un caso de tribunal de reclamaciones de menor cuantía puede ser un método de cobro más eficiente y rentable que el proceso de embargo para algunos contratistas. La mayoría de los tribunales de demandas de menor cuantía tienen límites jurisdiccionales para casos de 15.000 dólares o menos, y los casos suelen ser atendidos por el tribunal en un plazo de 45 a 60 días desde su presentación. Los contratistas que se planteen recurrir a un tribunal de pequeñas reclamaciones deben investigar los requisitos jurisdiccionales y de otro tipo de los tribunales de su estado y localidad.
-Nina Patel, editora senior, REMODELING.