Le client cesse d’effectuer des paiements sur le projet et ne répond pas aux appels et aux e-mails. Que faire ? Après mûre réflexion, le remodelage décide qu’il n’a guère d’autre choix que de déposer un privilège sur la propriété pour recouvrer le paiement.
C’était le cas pour un remodelage californien qui préfère rester anonyme. En affaires depuis 30 ans, il dit que, bien qu’il ait déjà laissé tomber des pertes de 20 000 $ sur un projet, il ne pouvait pas ignorer les 200 000 $ dus sur ce travail particulier. « J’étais très réticent à déposer un privilège », dit-il. « Nous ne voulons pas en arriver là. C’est très désagréable pour tout le monde… mais je m’en suis sorti avec quelque chose plutôt que sans quelque chose. Si je devais le faire, je le referais. Si quelqu’un décide de ne pas vous payer, c’est tout ce que vous avez. »
Procédez avec précaution
Les privilèges sont la protection ultime d’un constructeur, mais ce n’est une protection que si vous suivez les lois sur les privilèges. Dans le passé, le remodleur californien avait constaté que lorsqu’il disait aux clients : » Je ne veux pas avoir à déposer un privilège « , cette conversation suffisait à attirer leur attention. Mais, fait-il remarquer, « la conversation sur le privilège jette la relation dans le chaos – c’est comme une conversation sur le divorce ».
Lorsque l’avocat de ce client a contacté le remodeler, celui-ci a souligné la clause de médiation dans le contrat de l’entreprise que le client avait paraphé. Les deux parties sont parvenues à un accord et le remodeler a levé le privilège.
L’avocat Richard Feeley de Feeley Mediation & Business Law, à Marietta, Ga, dit que les remodelers devraient utiliser le processus de privilège avec parcimonie et seulement pour le recouvrement de sommes d’argent plus importantes. Le dépôt et le perfectionnement d’un privilège est un processus compliqué qui ne garantit pas un paiement rapide. Chaque étape du processus doit être soigneusement suivie, et l’étape finale consiste à intenter une action en justice pour saisir la propriété, comme le ferait une banque en cas de défaut de paiement d’un prêt hypothécaire. « Si l’une des étapes est manquée ou effectuée de manière incorrecte, l’entrepreneur pourrait se retrouver avec un procès intenté contre lui pour avoir déposé un mauvais privilège et pourrait entraîner la responsabilité de l’entrepreneur pour plus que ce que le privilège valait en premier lieu », met en garde Feeley.
Processus de dépôt
Parce qu’il existe de nombreuses variations spécifiques à chaque État sur la structure de base de la loi sur le privilège décrite ici, Feeley dit qu’il est impératif que chaque fois qu’un remodeler envisage d’utiliser le mécanisme de privilège, il devrait suivre à la lettre les exigences spécifiques de la loi sur le privilège de l’État. Conformément à cet avertissement, le processus de base est le suivant:
1. L’entrepreneur fournit des biens ou des services pour améliorer une propriété, pour lesquels il ne reçoit pas de paiement.
2. L’entrepreneur doit déposer un privilège dans un nombre spécifique de jours (généralement 90 jours) à partir du dernier jour où il effectue des travaux sur la propriété.
3. Le privilège doit être déposé au palais de justice du comté où la propriété est située. Le privilège doit identifier le propriétaire enregistré de la propriété (qui peut être différent de la personne qui a commandé le travail) et doit inclure une description légale de la propriété provenant des registres de propriété. Le privilège doit indiquer le montant que l’entrepreneur cherche à percevoir pour le travail et doit identifier la personne qui a commandé le travail à faire.
4. Le privilège est envoyé par courrier certifié au propriétaire de la propriété.
5. Pour recouvrer la dette dans un certain délai – généralement dans les 12 mois suivant le dépôt du privilège – l’entrepreneur doit déposer une action en forclusion, ce qui peut finalement entraîner la vente de la propriété.
6. Si la poursuite de forclusion n’est pas déposée dans les délais, le privilège expire (généralement après un an de dépôt) et n’a plus aucun pouvoir sur la propriété.
Feeley dit que les entrepreneurs n’ont pas besoin d’un avocat pour le dépôt initial du privilège, car la plupart des tribunaux ont un formulaire standard pour cette partie du processus. Si le remodeler va déposer une action de saisie, cependant, Feeley suggère qu’ils consultent un avocat.
Autres options
« La menace d’un privilège est généralement suffisante pour que les gens parlent de paiement », dit Feeley. Bien que le processus de privilège soit long et compliqué, il peut être un outil puissant s’il est utilisé avec soin. Selon M. Feeley, les rénovateurs doivent tenir compte de l’image de marque de leur entreprise lorsqu’ils prennent une décision concernant un privilège. « Le dépôt d’un privilège pourrait également être un mauvais geste de relations publiques – surtout si vous déposez plusieurs privilèges », dit-il, notant que les entrepreneurs ne devraient pas utiliser les privilèges comme principal effort de recouvrement.
Une affaire devant la cour des petites créances peut être une méthode de recouvrement plus efficace et rentable que le processus de privilège pour certains entrepreneurs. La plupart des tribunaux des petites créances ont des limites de compétence pour les affaires de 15 000 $ ou moins, et les affaires sont généralement entendues par le tribunal dans les 45 à 60 jours suivant le dépôt. Les entrepreneurs qui envisagent de recourir à un tribunal des petites créances devraient se renseigner sur les exigences locales en matière de compétence et autres pour les tribunaux de leur État et de leur localité.
-Nina Patel, rédactrice principale, REMODELING.