In reviewing the conclusion presented, I agree that setting depreciation / capitalization policy per SK accounting legislation was an error in applying US GAAP.
I disagree, however, that an impairment charge is an appropriate correction of that error.
As to the specific issue of the leasehold improvement. Volgens mijn interpretatie van de feiten was de oorspronkelijke leaseperiode, hoewel expliciet vastgesteld op 2 jaar, in feite verlengbaar.
ASC 840-10-35-6 stelt (onderstreping toegevoegd): Verbeteringen aan gehuurde activa in operationele leases die in gebruik worden genomen aanzienlijk na en niet overwogen bij of nabij het begin van de leaseperiode, worden afgeschreven over de kortste van de volgende termijnen:
a. De gebruiksduur van de activa
b. Een termijn die de vereiste leaseperioden en verlengingen omvat die redelijkerwijs worden geacht zeker te zijn (zoals gebruikt in de context van de definitie van leaseperiode) op de datum waarop de verbeteringen aan het geleasede goed worden gekocht.
Dit impliceert dat de oorspronkelijk geactiveerde verbetering had moeten worden afgeschreven over een termijn die langer was dan twee jaar.
Dit oordeel wordt ondersteund door latere feiten, omdat de huurovereenkomst in feite werd verlengd.
Ook het behandelen van de oorspronkelijke huurovereenkomst uit 2002 en de daaropvolgende heronderhandeling, die in 2010 werd gestart en in 2012 werd afgerond, als twee afzonderlijke economische gebeurtenissen zou een verkeerde lezing van de feiten zijn en een al te formalistische interpretatie van de US GAAP-richtlijnen.
Dit betekent niet dat ik het eens ben met de oorspronkelijke afschrijvingsperiode van 20 jaar die werd gebruikt voor de eerste verbetering. Met andere woorden, gezien de feiten had de oorspronkelijke verbetering over een periode van ongeveer 10 jaar moeten worden afgeschreven, waarna een volgende verbetering nodig was om de algehele functionaliteit van de erfpacht in stand te houden.
Dit suggereert echter niet dat het afschrijven van de totale verbetering (zowel de aanvankelijk als de later geactiveerde bedragen) gepast is.
In plaats daarvan suggereert het dat:
1. de fout die in 2002 is gemaakt, moet worden gecorrigeerd.
De afschrijvingsperiode moet worden gewijzigd van 20 jaar (de periode volgens de SK-wetgeving) in de werkelijke gebruiksduur (die 10 jaar blijkt te zijn) en de betrokken periode moet worden aangepast.
2. de oorspronkelijke en herziene contracten moeten, gezien het feit dat beide betrekking hebben op precies dezelfde fysieke erfpacht, worden behandeld als één overeenkomst plus wijziging.
Met andere woorden, aangezien de Slowaakse Republiek geen common law-land is en de daar gesloten contracten evenmin in overeenstemming zijn met de US Uniform Commercial Code, is bij toepassing van de US GAAP-richtlijnen een zekere speelruimte bij de interpretatie van de letter van deze contracten op zijn plaats.
3. zowel de gebruiksduur van de tweede verbetering te bepalen als een schatting te maken van de termijn waarvoor de lease daadwerkelijk zal worden gehouden (uitgaande van aanvullende verlengingen).
4. De tweede verbetering afschrijven over de kortste van de twee.
Proberen de oorspronkelijke fout te verdoezelen (en de noodzakelijke herformuleringen te vermijden) door een eenmalige bijzondere waardevermindering te nemen, houdt naar mijn mening het risico in dat van één fout twee fouten worden gemaakt, en moet worden vermeden.
Ten slotte zou ik, aangezien het probleem van ongeschikte afschrijvingsperioden en het afschrijven van activa op basis van wettelijk vastgelegde kwantificering in Midden-Europa endemisch is, sterk willen aanbevelen om alle kapitaaluitgaven/afschrijvingsbeleid van de entiteit te herzien om na te gaan of het niet in feite ondergeschikt is gemaakt aan lokale vereisten.