O cliente deixa de fazer pagamentos no projecto e não responde a chamadas e e-mails. O que fazer? Depois de muita consideração, o reformador decide que tem pouca escolha, a não ser apresentar um penhor sobre o imóvel para receber o pagamento.
Esse foi o caso de um reformador da Califórnia que preferiria permanecer anônimo. No negócio há 30 anos, ele diz que apesar de já ter abandonado os $20.000 de perdas em um projeto antes, ele não poderia ignorar os $200.000 devidos neste trabalho em particular. “Eu estava muito relutante em declarar uma hipoteca”, diz ele. “Não queremos ser levados a esse ponto. Fica feio para todos… mas eu saí com algo em vez de algo a menos. Se fosse preciso, fá-lo-ia de novo. Se alguém decide não te pagar, é tudo o que tens.”
Prossiga com cautela
Os liens são a derradeira protecção de um construtor, mas só é uma protecção se seguir as leis de penhora. No passado, o remodelador da Califórnia tinha descoberto que quando ele disse aos clientes: “Eu não quero ter que apresentar um penhor”, essa conversa era suficiente para chamar a atenção deles. Mas, ele aponta, “a conversa de penhora joga a relação no caos – é como uma conversa de divórcio”
Quando o advogado deste cliente contactou o remodelador, o remodelador apontou para a cláusula de mediação no contrato da empresa que o cliente tinha rubricado. Ambas as partes chegaram a um acordo e o remodelador liberou o penhor.
Advogado Richard Feeley de Mediação Feeley & Direito Comercial, em Marietta, Ga., diz que os remodeladores devem usar o processo de penhora com moderação e apenas para a cobrança de quantias maiores de dinheiro. Arquivar e aperfeiçoar um penhor é um processo complicado, sem garantia de pagamento rápido. Cada etapa do processo deve ser cuidadosamente seguida, e a etapa final inclui a apresentação de uma ação judicial para executar a hipoteca do imóvel, muito como um banco faria em caso de inadimplência. “Se qualquer uma das etapas não for cumprida ou for feita incorretamente, o empreiteiro pode acabar com uma ação judicial movida contra ele por apresentar uma hipoteca ruim e pode resultar em responsabilidade para o empreiteiro por mais do que a hipoteca valia em primeiro lugar”, adverte Feeley.
Filing Process
Como há numerosas variações específicas do estado na estrutura básica da lei de garantia aqui descrita, Feeley diz que é imperativo que sempre que um reformador considerar usar o mecanismo de garantia, ele deve seguir à risca os requisitos específicos da lei de garantia do estado. De acordo com este aviso, o processo básico é o seguinte:
1. O empreiteiro fornece bens ou serviços para melhorar um imóvel, pelo qual ele não recebe pagamento.
2. O empreiteiro deve apresentar um penhor dentro de um número específico de dias (geralmente 90 dias) a partir do último dia em que realiza o trabalho no imóvel.
3. O penhor deve ser apresentado no tribunal do condado onde o imóvel está localizado. O penhor deve identificar o proprietário do imóvel (que pode ser diferente da pessoa que encomendou o trabalho) e deve incluir uma descrição legal do imóvel a partir dos registos de propriedade. O penhor deve indicar a quantia que o empreiteiro procura cobrar pelo trabalho e deve identificar a pessoa que encomendou o trabalho a ser feito.
4. O penhor é enviado por correio certificado ao proprietário do imóvel.
5. Para cobrar a dívida dentro de um certo período de tempo – normalmente dentro de 12 meses após a apresentação do penhor – o empreiteiro deve apresentar um processo de execução, o que pode resultar na venda do imóvel.
6. Se a ação de execução não for apresentada dentro do prazo, o penhor expira (normalmente após um ano da apresentação) e não tem mais poder contra o imóvel.
Feeley diz que os empreiteiros não precisam de um advogado para a apresentação inicial do penhor, já que a maioria dos tribunais tem um formulário padrão para essa parte do processo. No entanto, se o reformador vai apresentar uma ação de execução hipotecária, Feeley sugere que eles consultem um advogado.
Outras Opções
“A ameaça de um penhor é normalmente suficiente para que as pessoas falem sobre o pagamento”, diz Feeley. Embora o processo de penhora seja demorado e complicado, ele pode ser uma ferramenta poderosa se usado com cuidado. Feeley diz que os reformadores devem considerar a marca da sua empresa quando tomam uma decisão sobre um penhor. “Apresentar um penhor também pode ser um mau movimento de relações públicas – especialmente se você apresentar múltiplos penhoras”, diz ele, observando que os empreiteiros não devem usar os penhoras como um esforço de cobrança primária.
Um pequeno processo judicial de reclamações pode ser um método de cobrança mais eficiente e econômico do que o processo de penhora para alguns empreiteiros. A maioria dos tribunais de pequenas reclamações tem limites jurisdicionais para casos de $15.000 ou menos, e os casos são normalmente ouvidos pelo tribunal dentro de 45 a 60 dias após a apresentação da queixa. Os empreiteiros que considerem o uso de um tribunal de pequenas reclamações devem pesquisar a jurisdição local e outros requisitos para os tribunais em seu estado e localidade.
-Nina Patel, editora sênior, REMODELING.