Uma das primeiras perguntas que você é obrigado a fazer a si mesmo quando você quer comprar uma casa é, “qual hipoteca é certa para mim?”
Basicamente, a compra e refinanciamento de empréstimos são divididos em hipotecas de taxa fixa ou de taxa ajustável. Uma vez que você decidir sobre fixo ou ajustável, você também precisará considerar o prazo do empréstimo.
Aqui está um breve guia para os diferentes tipos de hipotecas disponíveis no mercado de hoje.
Prazo hipotecário fixo
Prazo hipotecário fixo de longo prazo é o principal produto do mercado hipotecário americano. Com uma taxa fixa e um pagamento mensal fixo, estes empréstimos fornecem o custo mais estável e previsível da propriedade da casa.
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Isto torna as hipotecas de taxa fixa muito popular para compradores de casas (e refinanciadores), especialmente em momentos em que as taxas de juros são baixas.
O prazo mais comum para uma hipoteca de taxa fixa é de 30 anos, mas também estão disponíveis prazos mais curtos de 20, 15 e até 10 anos. Um prazo mais curto significa um pagamento mensal mais elevado, mas com custos de juros globais muito mais baixos. Uma vez que um pagamento mensal mais elevado limita o montante da hipoteca que um determinado rendimento pode suportar, a maioria dos compradores de casa decidem repartir os seus pagamentos mensais ao longo de um prazo de 30 anos.
Alguns emprestadores de hipoteca irá permitir-lhe personalizar o seu prazo hipotecário para ser o comprimento que você quer que seja, ajustando os pagamentos mensais. Você também pode personalizar o prazo do seu empréstimo com pagamentos antecipados regulares.
Adjustable-rate mortgage (ARM)
Desde que os pagamentos mensais podem tanto subir quanto descer, os ARMs carregam riscos que os empréstimos de taxa fixa não carregam. Os ARMs são úteis para alguns mutuários — mesmo mutuários de primeira viagem — mas requerem alguma compreensão e diligência adicional por parte do consumidor. Existem riscos conhecidos, e alguns podem ser gerenciados com um pouco de planejamento. Para entender melhor as hipotecas com taxa ajustável e como elas funcionam, leia o guia do HSH.com para hipotecas com taxa ajustável.
MAs ARMs tradicionais
MAs ARMs tradicionais negociam estabilidade de longo prazo para mudanças regulares na sua taxa de juros e pagamento mensal. Isto pode funcionar a seu favor ou desvantagem.
As MRA tradicionais têm taxas de juros que se ajustam a cada ano, a cada três anos ou a cada cinco anos. Você pode ouvir estes referidos como “1/1”, “3/3” ou “5/5”. MRA’s. Estes referem-se à freqüência com que a taxa muda e quanto tempo a nova taxa permanece. Por exemplo, a taxa de juros inicial em um ARM de 5/5 é fixada para os primeiros cinco anos. Depois disso, a taxa de juros é redefinida para uma nova taxa a cada cinco anos até que o empréstimo chegue ao final de seu prazo de 30 anos.
As MRA tradicionais são normalmente oferecidas a uma taxa inicial mais baixa do que as hipotecas com taxa fixa, e geralmente têm prazos de amortização de 30 anos. Dependendo de onde as taxas de juros são, altas ou baixas, estes produtos podem oferecer-lhe uma oportunidade de obter uma taxa mais baixa hoje, desfrutar disso durante alguns anos e depois obter uma taxa ainda mais baixa no futuro. Claro, o contrário é verdade, e você poderia acabar com uma taxa mais alta, tornando sua hipoteca menos acessível no futuro.
Note: Nem todos os financiadores oferecem estes produtos. Os ARMs tradicionais são mais favoráveis aos compradores de casas quando as taxas de juros são bastante altas, uma vez que oferecem a chance de taxas mais baixas no futuro.
ARMs Híbridos
Almost um produto “o melhor dos dois mundos”, os ARMs Híbridos oferecem períodos iniciais de taxas de juros fixas de três, cinco, sete ou 10 anos; depois disso, eles mais freqüentemente se transformam em um ARM de 1 ano, onde a taxa de juros mudará a cada ano a seguir.
Como os ARMs tradicionais, estes estão normalmente disponíveis a taxas mais baixas do que as hipotecas de taxa fixa e têm prazos totais de reembolso de 30 anos. Como eles têm uma variedade de períodos de taxa fixa, os MRA híbridos oferecem aos mutuários uma taxa de juros inicial mais baixa e uma hipoteca de taxa fixa que se enquadra no prazo esperado.
Dito isto, estes produtos implicam riscos, uma vez que uma taxa fixa baixa (por alguns anos) pode chegar ao fim no meio de um clima de taxa mais alta, e os pagamentos mensais podem saltar. Por causa disso, as MRA Híbridas são melhores para os mutuários que têm muita certeza sobre quanto tempo planejam permanecer na casa, ou para aqueles que têm os meios para gerenciar qualquer aumento de pagamento no futuro.
FHA
Embora muitas vezes discutido como se fosse um, FHA não é uma hipoteca. Ela representa a Federal Housing Administration, uma entidade governamental que essencialmente gere um pool de seguros apoiado por taxas que os mutuários de hipoteca FHA pagam. Este pool de seguros praticamente elimina o risco de perda para um emprestador, assim FHA empréstimos apoiados podem ser oferecidos aos mutuários mais arriscados, especialmente aqueles com menor pontuação de crédito e menores adiantamentos.
FHA apoia tanto os produtos hipotecários de taxa fixa e ajustável. Popular entre os compradores de primeira habitação, o empréstimo de 30 anos com taxa fixa apoiada pela FHA está disponível a taxas ainda mais baixas do que as hipotecas “conformes” mais tradicionais, mesmo nos casos em que os mutuários têm crédito fraco.
Embora os requisitos de entrada de apenas 3,5% os tornem especialmente atractivos, os mutuários têm de pagar um prémio anual e adiantado para financiar o conjunto de seguros acima referidos. Estes também podem competir com outras hipotecas de baixo pagamento no mercado, tais como HomeReady e HomePossible options.
Para saber mais sobre as hipotecas FHA, leia “Vantagens das hipotecas FHA”
VA
VA home loans são hipotecas garantidas pelo Departamento de Assuntos de Veteranos (VA) dos EUA. Estes empréstimos, emitidos por financiadores privados, são oferecidos aos membros do serviço elegíveis e suas famílias a taxas mais baixas e em termos mais favoráveis.
Para determinar se você é elegível e para saber mais sobre essas hipotecas, visite nossa página VA empréstimos para casa.
Jumbo
Tão pouco um tipo de empréstimo, uma hipoteca “jumbo” se refere especificamente ao tamanho do empréstimo a ser emprestado. Fannie Mae e Freddie Mac têm limites no tamanho das hipotecas que podem comprar dos financiadores; na maioria das áreas este limite é de $510.400 (até $765.600 em certos mercados de “alto custo”). As hipotecas Jumbo vêm em variedades fixas e ajustáveis (tradicionais e híbridas).
Hipotecas QM e não-QM
De acordo com os regulamentos impostos pela legislação Dodd-Frank, foi estabelecida uma definição para a chamada Hipoteca Qualificada. Essencialmente, um QM é uma hipoteca padrão sem características “de risco”, como pagamentos de juros, pagamentos em balão, prazos de 40 anos e outros itens. Os QMs também permitem um nível de endividamento do mutuário de 43% ou menos, e podem ser apoiados por Fannie Mae e Freddie Mac. Atualmente, Fannie Mae e Freddie Mac estão usando isenções especiais “temporárias” das regras de QM para comprar ou devolver hipotecas com índices de DTI tão altos quanto 50% em algumas circunstâncias.
As hipotecas sem QM podem incluir pagamentos somente de juros, renda alternativa e documentação do ativo, prazos de 40 anos e outras características. Hipotecas não-QM podem ser oferecidas por mutuantes, que normalmente as colocam na sua “carteira” de empréstimos que detêm. Na sua maioria, são feitas apenas aos mutuários mais qualificados ou àqueles que têm fortes características financeiras de compensação de risco, tais como uma grande entrada ou níveis muito elevados de activos. Actualmente, a maioria dos empréstimos hipotecários fora do âmbito do MB são feitos a mutuários de hipotecas jumbo.
Image: Travellinglight/iStock