Eén van de eerste vragen die u zich zeker zult stellen wanneer u een huis wilt kopen, is: “Welke hypotheek is geschikt voor mij?”
Basically, worden aankoop- en herfinancieringsleningen onderverdeeld in hypotheken met een vaste of een aanpasbare rente. Zodra u beslist over vast of verstelbaar, moet u ook de looptijd van de lening overwegen.
Hier is een korte gids voor de verschillende hypotheektypen die beschikbaar zijn in de markt van vandaag.
Vastrentende hypotheek
Lange termijn vastrentende hypotheken zijn het hoofdbestanddeel van de Amerikaanse hypotheekmarkt. Met een vaste rente en een vaste maandelijkse betaling, bieden deze leningen de meest stabiele en voorspelbare kosten van het huiseigenaarschap.
Dit maakt fixed-rate hypotheken zeer populair bij huizenkopers (en herfinancierders), vooral in tijden wanneer de rente laag is.
De meest voorkomende termijn voor een fixed-rate hypotheek is 30 jaar, maar kortere termijnen van 20, 15 en zelfs 10 jaar zijn ook beschikbaar. Een kortere looptijd betekent een hogere maandelijkse betaling, maar veel lagere totale rentekosten. Aangezien een hogere maandelijkse betaling het hypotheekbedrag beperkt dat een bepaald inkomen kan dragen, besluiten de meeste huizenkopers hun maandelijkse betalingen te spreiden over een termijn van 30 jaar.
Sommige hypotheekverstrekkers zullen u toestaan om uw hypotheektermijn aan te passen aan de lengte die u wilt door de maandelijkse betalingen aan te passen. U kunt uw looptijd ook zelf aanpassen met regelmatige vooruitbetalingen.
Hypotheek met aanpasbare rente (ARM)
Omdat de maandelijkse betalingen zowel kunnen stijgen als dalen, dragen ARM’s risico’s die leningen met een vaste rente niet hebben. ARM’s zijn nuttig voor sommige leners – zelfs de eerste keer leners – maar vereisen wel wat extra begrip en zorgvuldigheid van de kant van de consument. Er zijn risico’s die bekend zijn, en sommige kunnen met een beetje planning worden beheerd. Lees voor een beter begrip van aanpasbare hypotheken en hoe ze werken de gids van HSH.com over aanpasbare hypotheken.
Traditionele ARM’s
Traditionele ARM’s ruilen stabiliteit op lange termijn in voor regelmatige veranderingen in uw rentetarief en maandelijkse betaling. Dit kan in uw voordeel of nadeel werken.
Traditionele ARM’s hebben rentetarieven die elk jaar, elke drie jaar of elke vijf jaar worden aangepast. U hoort deze aangeduid als “1/1,” “3/3” of “5/5” ARMs. Deze verwijzen naar hoe vaak de rente verandert en hoe lang de nieuwe rente blijft. Bijvoorbeeld, de initiële rente in een 5/5 ARM is vastgesteld voor de eerste vijf jaar. Daarna wordt de rente elke vijf jaar opnieuw vastgesteld totdat de lening het einde van de looptijd van 30 jaar bereikt.
Traditionele ARM’s worden meestal aangeboden tegen een lagere initiële rente dan hypotheken met een vaste rente, en hebben meestal aflossingstermijnen van 30 jaar. Afhankelijk van waar de rentetarieven zijn, hoog of laag, kunnen deze producten u een kans bieden om vandaag een lagere rente te krijgen, daarvan een paar jaar te genieten en dan in de toekomst een nog lagere rente te krijgen. Natuurlijk, het omgekeerde is waar, en je zou kunnen eindigen met een hogere rente, waardoor uw hypotheek minder betaalbaar in de toekomst.
Note: Niet alle geldverstrekkers bieden deze producten. Traditionele ARM’s zijn gunstiger voor huizenkopers wanneer de rentetarieven vrij hoog zijn, omdat ze de kans op lagere tarieven in de toekomst bieden.
Hybrid ARM’s
Bijna een “beste van twee werelden” product, Hybrid ARM’s bieden aanvankelijke vaste renteperioden van drie, vijf, zeven of tien jaar; daarna veranderen ze meestal in een 1-jaars ARM, waarbij de rente daarna elk jaar zal veranderen.
Zoals traditionele ARM’s, zijn deze meestal beschikbaar tegen lagere tarieven dan vastrentende hypotheken en hebben totale aflossingstermijnen van 30 jaar. Omdat ze een verscheidenheid aan periodes met een vaste rente hebben, bieden hybride ARM’s leners een lagere initiële rente en een hypotheek met een vaste rente die past bij hun verwachte tijdsbestek.
Dat gezegd hebbende, dragen deze producten risico’s met zich mee, omdat een lage vaste rente (voor een paar jaar) zou kunnen eindigen in het midden van een hoger renteklimaat, en de maandelijkse betalingen kunnen springen. Daarom zijn hybride ARM’s het beste voor leners die zeer zeker zijn over hoe lang ze van plan zijn in het huis te blijven, of degenen die de middelen hebben om elke betalingsverhoging in de toekomst te beheren.
FHA
Hoewel er vaak over gesproken wordt alsof het er een is, is FHA geen hypotheek. Het staat voor de Federal Housing Administration, een overheidsinstantie die in wezen een verzekeringspool beheert die wordt ondersteund door vergoedingen die de kredietnemers van FHA-hypotheken betalen. Deze verzekeringspool elimineert vrijwel het risico van verlies voor een geldschieter, zodat FHA-gesteunde leningen kunnen worden aangeboden aan meer risicovolle leners, vooral degenen met lagere kredietscores en kleinere aanbetalingen.
FHA ondersteunt zowel vastrentende als aanpasbare hypotheekproducten. Populair bij starters, de 30-jaar vastrentende FHA-lening is beschikbaar tegen tarieven die zelfs lager zijn dan de meer traditionele “conforme” hypotheken, zelfs in gevallen waarin leners een zwak krediet hebben.
Hoewel aanbetalingsvereisten van slechts 3,5 procent deze bijzonder aantrekkelijk maken, moeten leners vooraf en jaarlijks een premie betalen om de bovengenoemde verzekeringspool te financieren. Deze kunnen ook concurreren met andere hypotheken met een lage aanbetaling in de markt, zoals HomeReady en HomePossible opties.
Om meer te weten te komen over FHA-hypotheken, lees “Voordelen van FHA-hypotheken.”
VA
VA-thuisleningen zijn hypotheken die worden gegarandeerd door het Amerikaanse ministerie van Veteranenzaken (VA). Deze leningen, uitgegeven door particuliere kredietverstrekkers, worden aangeboden aan in aanmerking komende militairen en hun gezinnen tegen lagere tarieven en tegen gunstiger voorwaarden.
Om te bepalen of u in aanmerking komt en om meer te weten te komen over deze hypotheken, bezoek onze VA home loans page.
Jumbo
Ook niet een soort lening, een “jumbo” hypotheek verwijst specifiek naar de grootte van de lening die wordt geleend. Fannie Mae en Freddie Mac hebben limieten op de grootte van de hypotheken die zij kunnen kopen van kredietverstrekkers; in de meeste gebieden is deze limiet $ 510.400 (tot $ 765.600 in bepaalde “hoge kosten” markten). Jumbo-hypotheken zijn er in vaste en aanpasbare (traditionele en hybride) varianten.
QM en Non-QM-hypotheken
Onder regelgeving opgelegd door de Dodd-Frank-wetgeving, werd een definitie voor een zogenaamde gekwalificeerde hypotheek vastgesteld. In wezen is een QM een standaardhypotheek zonder “riskante” kenmerken, zoals alleen-rentebetalingen, ballonbetalingen, termijnen van 40 jaar en andere items. QM’s staan ook een schuld/inkomensniveau van 43% of minder van de lener toe, en kunnen door Fannie Mae en Freddie Mac worden gesteund. Momenteel maken Fannie Mae en Freddie Mac gebruik van speciale “tijdelijke” vrijstellingen van de QM-regels om in sommige omstandigheden hypotheken met DTI-ratio’s tot 50% te kopen of terug te betalen.
Niet-QM-hypotheken kunnen rentebetalingen, alternatieve documentatie van inkomen en activa, termijnen van 40 jaar en andere kenmerken omvatten. Niet-QM-hypotheken kunnen worden aangeboden door kredietverstrekkers, die ze gewoonlijk opnemen in hun “portefeuille” van leningen die zij aanhouden. Meestal worden ze alleen verstrekt aan kredietnemers die het best gekwalificeerd zijn of die over sterke financiële kenmerken beschikken die het risico compenseren, zoals een grote aanbetaling of zeer veel activa. Momenteel worden de meeste niet-QM-hypotheken verstrekt aan jumbo-hypotheekleners.
Image: Travellinglight/iStock