De klant stopt met het doen van betalingen op het project en reageert niet op telefoontjes en e-mail. Wat te doen? Na veel overwegingen, de remodeler besluit dat hij weinig keus heeft dan een pandrecht op het pand in te dienen om de betaling te innen.
Dat was het geval voor een Californische remodeler die liever anoniem wil blijven. In het bedrijfsleven voor 30 jaar, zegt hij dat hoewel hij eerder is weggelopen van $ 20.000 verliezen op een project, hij de $ 200.000 verschuldigd op deze specifieke baan niet kon negeren. “Ik was erg terughoudend om een retentierecht in te dienen,” zegt hij. “We willen niet tot dat punt worden gedreven. Het wordt lelijk voor iedereen … maar ik kwam er eerder met iets uit dan met iets minder. Als het moest, zou ik het weer doen. Als iemand besluit je niet te betalen, is dat alles wat je hebt.”
Proceed With Caution
Liens zijn de ultieme bescherming van een bouwer, maar het is alleen een bescherming als je de pandrechtwetten volgt. In het verleden had de Californische verbouwer ontdekt dat wanneer hij tegen klanten zei: “Ik wil geen retentierecht indienen”, dat gesprek genoeg was om hun aandacht te krijgen. Maar, wijst hij erop, “het retentierechtgesprek gooit de relatie in chaos – het is als een echtscheidingsgesprek.”
Toen de advocaat van deze klant contact opnam met de remodeler, wees de remodeler op de bemiddelingsclausule in het contract van het bedrijf dat de klant had geparafeerd. Beide partijen bereikten een schikking en de remodeler gaf het retentierecht vrij.
Advocaat Richard Feeley van Feeley Mediation & Business Law, in Marietta, Ga., zegt dat remodelers het retentierechtproces spaarzaam moeten gebruiken en alleen voor het innen van grotere sommen geld. Het indienen en perfectioneren van een retentierecht is een ingewikkeld proces met geen garantie voor snelle betaling. Elke stap van het proces moet zorgvuldig worden gevolgd, en de laatste stap omvat het indienen van een rechtszaak om het eigendom af te schermen, net zoals een bank zou doen bij een hypotheekschuld. “Als een van de stappen worden gemist of verkeerd gedaan, kan de aannemer eindigen met een rechtszaak tegen hem ingediend voor het indienen van een slechte retentierecht en kan resulteren in aansprakelijkheid voor de aannemer voor meer dan het retentierecht waard was in de eerste plaats,” Feeley waarschuwt.
Filing Process
Omdat er tal van staat-specifieke variaties zijn op de hier beschreven basisstructuur van het retentierecht, zegt Feeley dat het absoluut noodzakelijk is dat wanneer een remodeler overweegt het retentieregime te gebruiken, hij de specifieke vereisten van het retentierecht van de staat naar de letter moet volgen. Op grond van deze waarschuwing is het basisproces als volgt:
1. De aannemer levert goederen of diensten om een eigendom te verbeteren, waarvoor hij geen betaling ontvangt.
2. De aannemer moet een retentierecht indienen binnen een bepaald aantal dagen (meestal 90 dagen) vanaf de laatste dag dat hij werkzaamheden aan het onroerend goed heeft verricht.
3. Het retentierecht moet worden ingediend in het gerechtsgebouw van het graafschap waar het onroerend goed zich bevindt. Het retentierecht moet de record eigenaar van het onroerend goed (die kan verschillen van de persoon die opdracht heeft gegeven voor het werk) te identificeren en moet een juridische beschrijving van het onroerend goed uit het kadaster. Het retentierecht moet het bedrag vermelden dat de aannemer tracht te innen voor het werk en moet de persoon identificeren die opdracht heeft gegeven om het werk uit te voeren.
4. Het retentierecht wordt verzonden per aangetekende post. Het retentierecht wordt verzonden per aangetekende post aan de eigenaar van het pand.
5. Om de schuld binnen een bepaalde tijd te innen – meestal binnen 12 maanden na de indiening van het retentierecht – moet de aannemer een executoriale titel indienen, wat uiteindelijk kan resulteren in de verkoop van het onroerend goed.
6. Als het executieproces niet binnen de termijn wordt ingediend, vervalt het retentierecht (meestal na een jaar na indiening) en heeft het niet langer enige macht tegen het eigendom.
Feeley zegt dat aannemers geen advocaat nodig hebben voor het initiële retentierecht indienen, omdat de meeste rechtbanken een standaardformulier hebben voor dat deel van het proces. Als de remodeler gaat om een foreclose actie in te dienen, echter, Feeley suggereert dat ze een advocaat te raadplegen.
Other Options
“De dreiging van een pandrecht is meestal genoeg om mensen te laten praten over betaling,” zegt Feeley. Hoewel het retentierechtproces tijdrovend en ingewikkeld is, kan het een krachtig hulpmiddel zijn als het zorgvuldig wordt gebruikt. Feeley zegt dat remodelers hun bedrijfsmerk in overweging moeten nemen bij het nemen van een beslissing over een retentierecht. “Het indienen van een retentierecht kan ook een slechte public relations-zet zijn – vooral als u meerdere retentierechten indient”, zegt hij, waarbij hij opmerkt dat aannemers retentierechten niet moeten gebruiken als een primaire inningsinspanning.
Een rechtszaak voor kleine vorderingen kan voor sommige aannemers een efficiëntere en kosteneffectievere methode van inning zijn dan het retentierechtproces. De meeste rechtbanken voor kleine vorderingen hebben jurisdictielimieten voor zaken van $ 15.000 of minder, en zaken worden meestal binnen 45 tot 60 dagen na indiening door de rechtbank behandeld. Aannemers die overwegen een rechtbank voor kleine vorderingen te gebruiken, moeten de lokale jurisdictie en andere vereisten voor de rechtbanken in hun staat en plaats onderzoeken.
-Nina Patel, senior redacteur, REMODELING.