En av de första frågorna du kommer att ställa dig när du vill köpa en bostad är: ”Vilket hypotekslån är rätt för mig?”
I grund och botten delas köp- och refinansieringslån in i hypotekslån med fast ränta eller med justerbar ränta. När du väl bestämt dig för fast eller justerbar ränta måste du också ta hänsyn till lånetiden.
Här är en kortfattad guide till de olika hypotekslånetyperna som finns på dagens marknad.
Fasta lån med fast ränta
Långsiktiga lån med fast ränta är den viktigaste delen av den amerikanska bolånemarknaden. Med en fast ränta och en fast månadsbetalning ger dessa lån den mest stabila och förutsägbara kostnaden för att äga en bostad.
Detta gör att lån med fast ränta är mycket populära för bostadsköpare (och refinansierare), särskilt i tider när räntorna är låga.
Den vanligaste löptiden för ett lån med fast ränta är 30 år, men kortare löptider på 20, 15 och till och med 10 år är också tillgängliga. En kortare löptid innebär en högre månadsbetalning men mycket lägre totala räntekostnader. Eftersom en högre månadsbetalning begränsar hur mycket bolån en viss inkomst kan bära, väljer de flesta bostadsköpare att sprida ut sina månadsbetalningar över en 30-årig löptid.
En del bolåneinstitut låter dig anpassa din bolånetid till den längd du vill ha den genom att justera månadsbetalningarna. Du kan också anpassa lånetiden själv med regelbundna förskottsbetalningar.
Hotell med justerbar ränta (ARM)
Med tanke på att månadsbetalningarna både kan stiga och sjunka medför ARM:er risker som lån med fast ränta inte gör. ARM-lån är användbara för vissa låntagare – även för förstagångslåntagare – men kräver ytterligare förståelse och noggrannhet från konsumentens sida. Det finns risker som man kan känna till, och vissa kan hanteras med lite planering. För att få en bättre förståelse för justerbara bolån och hur de fungerar kan du läsa HSH.com:s guide till justerbara bolån.
Traditionella ARM
Traditionella ARM byter långsiktig stabilitet mot regelbundna förändringar i din ränta och månadsbetalning. Detta kan fungera till din fördel eller nackdel.
Traditionella ARM har räntor som justeras varje år, vart tredje år eller vart femte år. Du kan höra dessa kallas ”1/1”, ”3/3” eller ”5/5”. ARM:er. Dessa beteckningar avser hur ofta räntan ändras och hur länge den nya räntan gäller. Till exempel är den ursprungliga räntan i en 5/5 ARM fast under de första fem åren. Därefter ändras räntan till en ny ränta vart femte år tills lånet når slutet av sin 30-åriga löptid.
Traditionella ARM:s erbjuds vanligen till en lägre initial ränta än bolån med fast ränta och har vanligen en återbetalningstid på 30 år. Beroende på var räntorna befinner sig, höga eller låga, kan dessa produkter erbjuda dig en chans att få en lägre ränta idag, njuta av den i några år och sedan få en ännu lägre ränta i framtiden. Naturligtvis gäller även det omvända och du kan få en högre ränta, vilket gör ditt bolån mindre överkomligt i framtiden.
Observera: Inte alla långivare erbjuder dessa produkter. Traditionella ARM är mer gynnsamma för bostadsköpare när räntorna är ganska höga, eftersom de ger möjlighet till lägre räntor i framtiden.
Hybrid ARM
Nästan en ”bästa av två världar”-produkt, Hybrid ARM, erbjuder initiala räntebindningsperioder på tre, fem, sju eller tio år; efter det förvandlas de oftast till en 1-årig ARM, där räntan kommer att ändras varje år därefter.
Som traditionella ARM:s är dessa vanligtvis tillgängliga till lägre räntor än lån med fast ränta och har en total återbetalningstid på 30 år. Eftersom de har en mängd olika perioder med fast ränta erbjuder Hybrid ARMs låntagarna en lägre initial ränta och ett lån med fast ränta som passar deras förväntade tidsram.
Detta sagt innebär dessa produkter risker eftersom en låg fast ränta (under några år) kan upphöra mitt i ett klimat med högre ränta, och månadsbetalningarna kan stiga. På grund av detta är Hybrid ARMs bäst för låntagare som är mycket säkra på hur länge de planerar att stanna kvar i bostaden, eller de som har råd att hantera en eventuell betalningsökning i framtiden.
FHA
Och även om det ofta diskuteras som om det är ett, är FHA inte ett hypotekslån. Det står för Federal Housing Administration, en statlig enhet som i huvudsak driver en försäkringspool som stöds av avgifter som FHA-hypotekslåntagare betalar. Denna försäkringspool eliminerar praktiskt taget risken för förlust för en långivare, så FHA-stödda lån kan erbjudas till mer riskfyllda låntagare, särskilt de med lägre kreditvärdighet och mindre handpenning.
FHA stödjer både fast och justerbart räntebelagda hypotekslån. Det är populärt bland förstagångsköpare och det 30-åriga lånet med fast ränta med stöd av FHA är tillgängligt till räntor som är ännu lägre än mer traditionella ”överensstämmande” hypotekslån, även i fall där låntagarna har svag kreditvärdighet.
Och även om krav på en handpenning på så lite som 3,5 procent gör dem särskilt attraktiva, måste låntagarna betala en förskottsbetalning och en årlig premie för att finansiera den försäkringspool som nämnts ovan. Dessa kan också konkurrera med andra hypotekslån med låg handpenning på marknaden, till exempel HomeReady och HomePossible-alternativ.
Om du vill veta mer om FHA-hypotekslån kan du läsa ”Fördelar med FHA-hypotekslån.”
VA
VA-huslån är hypotekslån som garanteras av USA:s Department of Veterans Affairs (VA). Dessa lån, som utfärdas av privata långivare, erbjuds berättigade militärer och deras familjer till lägre räntor och på mer förmånliga villkor.
För att avgöra om du är berättigad och för att lära dig mer om dessa hypotekslån, besök vår sida om VA-huslån.
Jumbo
Också ett ”jumbo”-hypotekslån, som inte är en typ av lån, hänvisar specifikt till storleken på lånet som lånas upp. Fannie Mae och Freddie Mac har gränser för storleken på de hypotekslån som de kan köpa från långivare; i de flesta områden är detta tak 510 400 dollar (upp till 765 600 dollar på vissa ”högkostnadsmarknader”). Jumbo-hypotek finns i fasta och justerbara (traditionella och hybrida) varianter.
QM- och icke-QM-hypotek
I enlighet med de bestämmelser som infördes genom Dodd-Frank-lagstiftningen fastställdes en definition för ett så kallat kvalificerat hypotek. I huvudsak är ett QM ett standardlån utan ”riskfyllda” egenskaper som räntebetalningar, ballongbetalningar, 40-åriga löptider och annat. QM:s tillåter också att låntagarens skuld/inkomstnivå är 43 % eller mindre och kan stödjas av Fannie Mae och Freddie Mac. För närvarande använder Fannie Mae och Freddie Mac särskilda ”tillfälliga” undantag från QM-reglerna för att köpa eller återköpa hypotekslån med en skuldsättningsgrad som är så hög som 50 % under vissa omständigheter.
Hypotekslån som inte omfattas av QM kan innehålla räntebetalningar, alternativ inkomst- och tillgångsdokumentation, 40-åriga löptider och andra inslag. Icke-QM-lån kan erbjudas av långivare, som vanligtvis placerar dem i sin ”portfölj” av lån som de innehar. För det mesta ges de endast till låntagare med de bästa kvalifikationerna eller till dem som har starka finansiella egenskaper som kompenserar för riskerna, t.ex. en stor handpenning eller mycket stora tillgångar. För närvarande görs de flesta icke-QM-lån till jumbo-låntagare.
Bild: Travellinglight/iStock