Kunden slutar att betala för projektet och svarar inte på samtal och e-post. Vad ska man göra? Efter mycket övervägande bestämmer sig renoveraren för att han inte har något annat val än att lämna in en panträtt i fastigheten för att driva in betalningen.
Det var fallet för en renoverare i Kalifornien som föredrar att förbli anonym. Han har varit verksam i 30 år och säger att även om han tidigare har gått ifrån förluster på 20 000 dollar på ett projekt, kunde han inte bortse från de 200 000 dollar som han var skyldig på just det här jobbet. ”Jag var mycket tveksam till att lämna in en panträtt”, säger han. ”Vi vill inte drivas till den punkten. Det blir obehagligt för alla … men jag kom ut ur det med något snarare än minus något. Om jag var tvungen skulle jag göra det igen. Om någon bestämmer sig för att inte betala dig är det allt du har.”
Fortsätt med försiktighet
Panträtt är byggherrens yttersta skydd, men det är bara ett skydd om du följer panträttslagarna. Tidigare hade den kaliforniska ombyggaren upptäckt att när han sa till kunderna: ”Jag vill inte behöva lämna in en panträtt” räckte det samtalet för att få deras uppmärksamhet. Men, påpekar han, ”samtalet om panträtt kastar kaos i förhållandet – det är som ett samtal om skilsmässa.”
När den här kundens advokat kontaktade ombyggaren pekade denne på medlingsklausulen i företagets kontrakt som kunden hade skrivit under. Båda parter nådde en uppgörelse och ombyggaren släppte panträtten.
Advokat Richard Feeley från Feeley Mediation & Business Law, i Marietta, Ga., säger att ombyggare bör använda panträttsprocessen sparsamt och endast för att driva in större summor pengar. Att lämna in en ansökan om panträtt är en komplicerad process utan någon garanti för snabb betalning. Varje steg i processen måste följas noggrant, och i det sista steget ingår att lämna in en stämningsansökan om utmätning av fastigheten, ungefär som en bank skulle göra om ett hypotekslån inte betalas ut. ”Om något av stegen missas eller görs felaktigt kan entreprenören få en stämning mot sig för att ha lämnat in en dålig panträtt, vilket kan leda till att entreprenören blir ansvarig för mer än vad panträtten var värd från början”, varnar Feeley.
Förfarande
Eftersom det finns många delstatsspecifika variationer av den grundläggande struktur för panträtt som beskrivs här, säger Feeley att det är absolut nödvändigt att närhelst en ombyggare överväger att använda panträttsmekanismen bör han följa de specifika delstatsspecifika kraven i panträttslagen till punkt och pricka. Enligt denna varning är den grundläggande processen följande:
1. Entreprenören tillhandahåller varor eller tjänster för att förbättra en fastighet, för vilka han inte får någon betalning.
2. Entreprenören måste lämna in en panträtt inom ett visst antal dagar (i allmänhet 90 dagar) från den sista dagen han utför arbete på fastigheten.
3. Panträtten måste lämnas in i domstolsbyggnaden i det län där fastigheten är belägen. Panträtten måste identifiera den registrerade ägaren av fastigheten (som kan vara en annan än den person som beställde arbetet) och måste innehålla en juridisk beskrivning av fastigheten från fastighetsregistret. Panträtten måste ange det belopp som entreprenören försöker få in för arbetet och måste identifiera den person som beordrade att arbetet skulle utföras.
4. Panträtten skickas med rekommenderat brev till fastighetsägaren.
5. För att driva in skulden inom en viss tid – vanligen inom 12 månader från det att panträtten har lämnats in – måste entreprenören lämna in en utmätningsansökan, vilket i slutändan kan leda till att fastigheten säljs.
6. Om utmätningsstämningen inte lämnas in inom tidsfristen upphör panträtten att gälla (vanligtvis efter ett år från det att den lämnades in) och har inte längre någon makt över fastigheten.
Feeley säger att entreprenörer inte behöver någon advokat för den första panträttsansökan, eftersom de flesta domstolar har en standardblankett för den delen av processen. Om ombyggaren ska lämna in en ansökan om utmätning föreslår Feeley dock att de konsulterar en advokat.
Andra alternativ
”Hotet om panträtt är vanligtvis tillräckligt för att få folk att prata om betalning”, säger Feeley. Även om panträttsprocessen är tidskrävande och komplicerad kan den vara ett kraftfullt verktyg om den används med omsorg. Feeley säger att ombyggare bör tänka på sitt företags varumärke när de fattar beslut om panträtt. ”Att lämna in en panträtt kan också vara en dålig PR-åtgärd – särskilt om du lämnar in flera panträtter”, säger han och påpekar att entreprenörer inte bör använda panträtter som ett primärt indrivningsförsök.
För vissa entreprenörer kan ett mål i en domstol för små fordringar vara en effektivare och mer kostnadseffektiv indrivningsmetod än panträttsprocessen. De flesta småmålsdomstolar har jurisdiktionsgränser för ärenden på 15 000 dollar eller mindre, och ärendena behandlas vanligtvis av domstolen inom 45 till 60 dagar efter det att de lämnats in. Entreprenörer som överväger att använda en domstol för småmål bör undersöka de lokala behörighetsvillkoren och andra krav för domstolarna i deras delstat och på deras ort.
-Nina Patel, chefredaktör, REMODELING.