Der Kunde stellt seine Zahlungen für das Projekt ein und reagiert nicht auf Anrufe und E-Mails. Was ist zu tun? Nach reiflicher Überlegung beschließt der Renovierer, dass ihm nichts anderes übrig bleibt, als ein Pfandrecht auf die Immobilie zu erheben, um die Zahlung einzutreiben.
So erging es einem kalifornischen Renovierer, der lieber anonym bleiben möchte. Er ist seit 30 Jahren im Geschäft und sagt, dass er zwar schon einmal 20.000 Dollar Verlust bei einem Projekt weggesteckt hat, aber die 200.000 Dollar, die er bei diesem Auftrag schuldete, konnte er nicht ignorieren. „Ich habe sehr gezögert, ein Pfandrecht geltend zu machen“, sagt er. „Wir wollen nicht, dass es so weit kommt. Es wird für alle Beteiligten unangenehm … aber ich bin eher mit einem Plus als mit einem Minus aus der Sache herausgekommen. Wenn ich müsste, würde ich es wieder tun. Wenn jemand beschließt, Sie nicht zu bezahlen, ist das alles, was Sie haben.“
Mit Vorsicht vorgehen
Pfandrechte sind der ultimative Schutz eines Bauunternehmers, aber es ist nur ein Schutz, wenn Sie die Pfandrechtsgesetze befolgen. In der Vergangenheit hatte der kalifornische Bauunternehmer die Erfahrung gemacht, dass es ausreichte, wenn er seinen Kunden sagte: „Ich möchte kein Pfandrecht anmelden müssen“, um ihre Aufmerksamkeit zu erregen. Aber, so betont er, „das Gespräch über das Pfandrecht stürzt die Beziehung ins Chaos – es ist wie ein Gespräch über eine Scheidung.“
Als der Anwalt des Kunden den Renovierer kontaktierte, wies dieser auf die Vermittlungsklausel im Vertrag des Unternehmens hin, die der Kunde unterzeichnet hatte. Beide Parteien erzielten eine Einigung, und der Renovierer gab das Pfandrecht frei.
Rechtsanwalt Richard Feeley von Feeley Mediation & Business Law in Marietta, Georgia, sagt, dass Renovierer das Pfandrecht nur sparsam und nur zur Eintreibung größerer Geldsummen verwenden sollten. Die Einreichung und Vollstreckung eines Pfandrechts ist ein komplizierter Prozess, der keine Garantie für eine schnelle Zahlung bietet. Jeder Schritt des Verfahrens muss sorgfältig befolgt werden, und der letzte Schritt umfasst die Einreichung einer Klage zur Zwangsvollstreckung der Immobilie, ähnlich wie es eine Bank bei einem Hypothekenausfall tun würde. „Wenn einer der Schritte versäumt oder falsch ausgeführt wird, kann der Auftragnehmer wegen der Einreichung eines unzulässigen Pfandrechts verklagt werden, was dazu führen kann, dass der Auftragnehmer für mehr haftet, als das Pfandrecht ursprünglich wert war“, warnt Feeley.
Einreichungsprozess
Da es zahlreiche bundesstaatliche Variationen der hier beschriebenen Grundstruktur des Pfandrechts gibt, ist es laut Feeley unbedingt erforderlich, dass ein Bauunternehmer, der die Verwendung des Pfandrechts in Erwägung zieht, die spezifischen Anforderungen des bundesstaatlichen Pfandrechts buchstabengetreu befolgt. Nach dieser Warnung läuft das Verfahren im Wesentlichen wie folgt ab:
1. Der Auftragnehmer erbringt Waren oder Dienstleistungen zur Verbesserung einer Immobilie, für die er keine Bezahlung erhält.
2. Der Auftragnehmer muss innerhalb einer bestimmten Anzahl von Tagen (in der Regel 90 Tage) nach dem letzten Tag, an dem er Arbeiten an der Immobilie durchgeführt hat, ein Pfandrecht anmelden.
3. Das Pfandrecht muss beim Gericht des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet, angemeldet werden. Das Pfandrecht muss den eingetragenen Eigentümer des Grundstücks (der sich von der Person, die die Arbeiten in Auftrag gegeben hat, unterscheiden kann) identifizieren und eine rechtliche Beschreibung des Grundstücks aus dem Grundbuch enthalten. Das Pfandrecht muss den Betrag angeben, den der Auftragnehmer für die Arbeiten einfordern will, und die Person benennen, die die Arbeiten in Auftrag gegeben hat.
4. Das Pfandrecht wird per Einschreiben an den Grundstückseigentümer geschickt.
5. Um die Forderung innerhalb eines bestimmten Zeitraums – in der Regel innerhalb von 12 Monaten nach Einreichung des Pfandrechts – einzutreiben, muss der Auftragnehmer eine Zwangsvollstreckungsklage einreichen, die letztlich zum Verkauf der Immobilie führen kann.
6. Wird die Zwangsvollstreckungsklage nicht innerhalb der Frist eingereicht, erlischt das Pfandrecht (in der Regel nach einem Jahr nach der Einreichung) und hat keine Wirkung mehr auf die Immobilie.
Feeley sagt, dass Bauunternehmer für die erstmalige Einreichung des Pfandrechts keinen Anwalt benötigen, da die meisten Gerichte ein Standardformular für diesen Teil des Prozesses haben. Wenn der Bauunternehmer jedoch eine Vollstreckungsklage einreichen will, empfiehlt Feeley, einen Anwalt zu konsultieren.
Weitere Optionen
„Die Androhung eines Pfandrechts reicht in der Regel aus, um die Leute zur Zahlung zu bewegen“, sagt Feeley. Obwohl das Pfandrecht zeitaufwändig und kompliziert ist, kann es bei sorgfältiger Anwendung ein wirksames Instrument sein. Feeley sagt, dass Renovierer die Marke ihres Unternehmens berücksichtigen sollten, wenn sie eine Entscheidung über ein Pfandrecht treffen. „Die Einreichung eines Pfandrechts kann auch eine schlechte Public-Relations-Maßnahme sein – vor allem, wenn man mehrere Pfandrechte einreicht“, sagt er und weist darauf hin, dass Bauunternehmer Pfandrechte nicht als primäre Inkassomaßnahme einsetzen sollten.
Für einige Bauunternehmer kann ein Verfahren vor einem Gericht für geringfügige Forderungen eine effizientere und kostengünstigere Inkassomethode sein als das Pfandrecht. Die meisten Gerichte für geringfügige Forderungen sind für Fälle bis zu 15.000 $ zuständig, und die Fälle werden in der Regel innerhalb von 45 bis 60 Tagen nach Einreichung vor Gericht verhandelt. Bauunternehmer, die die Inanspruchnahme eines Gerichts für geringfügige Forderungen in Erwägung ziehen, sollten sich über die örtliche Zuständigkeit und andere Anforderungen an die Gerichte in ihrem Staat und an ihrem Standort informieren.
-Nina Patel, Senior Editor, REMODELING.